Superintendencia rechazó propuesta del BCR de pasar Parque del Pacífico de la SAFI a un fideicomiso

La Superintendencia General de Valores (Sugeval) rechazó la propuesta enviada por la junta directiva del Banco de Costa Rica para sacar el Parque Empresarial del Pacífico (PEP) del Fondo Inmobiliario No Diversificado (FIIND) de la Sociedad Administradora de Fondos de Inversión (BCR SAFI).

Así se expone en el oficio SGV-R-179-2024, al que tuvo acceso este medio, donde la entidad reguladora le señaló al banco las pautas a seguir en los 30 próximos días al imponer una orden administrativa que repercute con el acatamiento de medidas contra el BCR, con el objetivo de restablecer la situación que tenía el fondo antes de la compra del inmueble en febrero del 2020.

Por la propiedad se pagó una suma de $70 millones, pese a que la obra no estaba concluida y que además tenía un valor real que no superaba los $35 millones, según estudios periciales hechos posteriores a la compra. El último avalúo hecho en febrero del 2024 le puso un precio de $28 millones.

Los directivos del banco conocieron el documento el pasado martes 29 de octubre, no obstante, al ser consultados por su posición sobre el mismo, indicaron que todavía "se encuentran analizándolo", por lo que de momento no pueden emitir un criterio.

El documento confirma que mediante el oficio BCR SAFI GG 343-2024 del 11 de octubre del 2024, la Sociedad Administradora propuso sacar el PEP del FIINF con la estructuración de un modelo de negocio a través de un fideicomiso.

Sin embargo, esta fue rechazada por el órgano regulador tomando que el riesgo del fracaso de ese modelo seguía siendo para los inversionistas, es decir el fondo tenía que asumir los costos y riesgos asociados de la figura.

"(…) del análisis de la propuesta y los términos de responsabilidad señalados previamente, no es posible admitirlo como una propuesta acorde con lo aquí expuesto, ya que fundamentalmente mantiene como garantes a los inversionistas, siendo que la responsabilidad y el costo de la compra llevada a cabo no debe recaer sobre éstos, sino sobre la Sociedad Administradora y su Controladora. De esta forma, si se ha analizado como jurídica y financieramente viable el planteamiento del negocio jurídico a través de un fideicomiso, este debe ser por cuenta y riesgo de BCR Sociedad Administradora de Fondos de Inversión S.A. y, en forma subsidiaria por Banco de Costa Rica, en su condición de entidad controladora del conglomerado financiero", detalla el oficio.

El documento firmado por el jerarca de la superintendencia, Tomás Soley Pérez, insiste en que el BCR en su condición de entidad controladora tiene como responsabilidad velar por el buen funcionamiento de sus subsidiarias, por ende de la SAFI que es la cuestionada en este caso.

Para ello debe actuar con "acciones claras y contundentes ante el conocimiento de los hechos acontecidos y que han afectado el correcto funcionamiento del referido Fondo de Inversión propietario del PEP", sin embargo, consideran que no se hizo lo suficiente y por eso fue necesaria la implementación de una orden administrativa.

Entre otras cosas Sugeval ordenó a los directivos del ente financiero ejecutar varias acciones para sacar el PEP del Fondo Inmobiliario No Diversificado (FIIND), aportar $70 millones para que ejecuten en el pago de pasivos del fondo, bajar gastos por intereses y reducir el nivel del endeudamiento.

Según el análisis hecho en oficio, el BCR no ha cumplido en forma diligente con sus responsabilidades, pese a ejecutar acciones laborales y penales por las actividades irregulares de funcionarios y sociedades ligadas al fondo y la adquisición del PEP.

"(…) no ha llevado a cabo actos tendientes a la definición o valoración con el costo financiero que se vincula con esa compra y, por el contrario, ha mantenido vigente y sigue cobrando los intereses y comisiones, en evidente perjuicio de los inversionistas", detallan.

Otro de los puntos abordados fue muchas de las 1514 cuentas abiertas de inversionistas en custodia en el FIIND son de fondos de pensiones, tal como lo ha venido informando crhoy sobre las repercusiones que ha tenido la Junta de Pensiones del Magisterio Nacional y la del Poder Judicial, por lo que "la afectación económica que se ha generado tiene un impacto relevante a un amplio grupo de la población costarricense".

Existía prueba para otras sanciones

La superintendencia reiteró que pese a que existían elementos suficientes en la auditoría interna AUD-SAFI-030-2023 para materializar otras acciones para sentar responsabilidad, no se actuó como se debía.

"Conforme al desarrollo efectuado en la sección referida al análisis del caso, en relación con las actuaciones, omisiones y los incumplimientos en los que se presume incurrieron los servidores que tuvieron relación con los hechos, se estima que sus acciones y omisiones estuvieron alejadas de las exigencias que sus puestos y la normativa interna y externa les demandaban. Por ello, se considera que fallaron en su obligación de garantizar la protección de los inversionistas.

Las conductas indicadas son negligentes, reprochables y omisivas, por lo que estas actuaciones son perjudiciales para el buen nombre de BCR SAFI S.A., así como para protección de los inversionistas. Tales conductas cuentan con suficiente material probatorio (están documentadas), por lo que la Junta Directiva de BCR SAFI S.A., tiene fundamento legal para proceder a tomar las decisiones y medidas correspondientes"

Sobre la salida del PEP del FIIN justificaron que tanto en el informe de auditoría como en el oficio SAFI GG 343-2024 "ha quedado plenamente documentado que la compra del Parque Empresarial del Pacífico no corresponde a un inmueble propio de un fondo inmobiliario, realizándose en contra de la política de inversión y la normativa del mercado de valores, hecho además reconocido por parte de la Sociedad Administradora".

En razón de los hechos, la superintendencia señaló que la responsabilidad y el costo de compra del Parque no debe seguir recayendo sobre los inversionistas, sino sobre la Sociedad Administradora y su controladora.

 

La Fiscalía Adjunta de Probidad, Transparencia y Anticorrupción (Fapta) tienen una causa abierta (23-017883-0042-PE) para investigar la posible compra con sobreprecio del inmueble, administración fraudulenta y destrucción de documentos relacionado con este negocio.

La auditoría AUD-SAFI-030-2023, aportada al expediente penal mediante una denuncia presentada por el banco el pasado 26 de agosto, ofrece en sus conclusiones que era necesario llevar a cabo una serie de acciones administrativas e incluso jurisdiccionales por parte de los órganos de control, por lo que esta acción obedece al seguimiento que corresponde a la Sugeval.

El oficio es contundente al señalar que los funcionarios a cargo de supervisar y realizar la compra del PEP incurrieron en omisiones que estuvieron alejadas de las exigencias que sus puestos y la normativa interna y externa les demandaban. Por ello, se considera que fallaron en su obligación de garantizar la protección de los inversionistas.

Además, calificó sus conductas de "negligentes, reprochables y omisivas" resultando perjudiciales para el buen nombre de BCR SAFI  así como para sus inversionistas.