Parque empresarial que vendió exdiputado a fondo del BCR disminuye su valor en $1.7 millones
Además, al 31 de diciembre del 2021 mantenía un monto por alquileres por cobrar de $1.642.761
(CRHoy.com).- El Parque Empresarial del Pacífico, ubicado en Caldera, Puntarenas y que fue vendido por el exdiputado Humberto Vargas en $70 millones al BCR Fondo de Inversión Inmobiliario, disminuyó su valor en más de $1.7 millones, según los estados financieros no auditados y que se encuentran en la página web de dicha institución financiera.
El documento, al 30 de junio del 2022, indica que dicho parque empresarial tuvo un costo total de $70.854.273; el costo por mejoras fue de $225.302, la minusvalía acumulada es de $1.782.355 y que actualmente su valor es de $69.297.220 y en el 2020 el monto por ese rubro había sido de $588.287.
La Fiscalía Adjunta de Probidad, Transparencia y Anticorrupción confirmó a CRHoy.com que realiza una investigación por presuntas irregularidades cometidas en la compra del parque empresarial y aclaró que hasta el momento el proceso es contra ignorado.
"Este despacho indicó que en el expediente se investiga aparentes irregularidades en la adquisición de un fondo de inversión inmobiliario, propiamente del BCR-SAFI (Sociedad Anónima de Fondos de Inversión). La causa se tramita contra ignorado, lo que quiere decir que ninguna persona ha sido individualizada como sospechosa de los hechos en investigación", informó la Fiscalía de Probidad.
Según la información contenida en los estados financieros, al 30 de junio del 2022 pasado, solamente dos inmuebles disminuyeron su valor actual. Además del Parque Empresarial del Pacífico, también figura otra propiedad denominada "NI Uruca 01", la cual tuvo un costo original de $11.261.166, cero inversión en mejoras; una minusvalía por $219.772 y valor actual por $11.041.394
La denuncia presentada ante la Fiscalía Anticorrupción indica que la adquisición del inmueble se hizo sin un análisis, ya que para el momento de la compra y todavía durante el 2021 no se había terminado de construir.
El 20 de febrero del 2020, el BCR-SAFI adquirió de la sociedad anónima 3-101-764316 el Parque Empresarial del Pacífico, aunque para ese momento el sitio tenía una cantidad de obras constructivas pendientes.
Luego de esto, la SAFI y la sociedad anónima firman un contrato donde la segunda se compromete en un plazo de 90 días a proceder con las obras pendientes.
Estos son los 28 puntos de obras que estaban pendientes luego de la compra del inmueble:
¿Cómo se justifica la compra de un inmueble por casi $71 millones con el faltante de los 28 puntos? El BCR-SAFI contesto que "conforme a los análisis realizados de previo y al momento de la adquisición, incluyendo valoraciones externas y la aprobación de varios órganos colegiados, el inmueble ofrecía buena rentabilidad y estos faltantes no afectaban su funcionalidad o el ingreso por alquileres".
Ajuste del tipo de cambio
CRHoy.com consultó al BCR-SAFI la disminución del valor del Parque Empresarial del Pacífico, de hecho, la propiedad más cara que ha comprado el fondo.
Estas fueron las consultas hechas por CRHoy.com y las respuestas del BCR-SAFI:
Según los Estados financieros y opinión de los auditores, al 31 de diciembre de 2021, en fecha 20 febrero de 2020, el Fondo efectuó la adquisición del inmueble denominado Parque Empresarial del Pacífico. Al 31 de diciembre del 2021, el Parque Empresarial del Pacífico presentaba los siguientes valores según los estados financieros:
- Costo Original: $70,854,273
- Mejoras: $0
- Plusvalía (Minusvalía): ($507,164)
- Valor Actual:$70,347,109
¿Por qué el Parque Empresarial del Pacífico presenta una pérdida de $507,164 con respecto a su costo original?
-En cumplimiento con lo establecido por la normativa emitida para los Fondos de Inversión, en relación con la actualización de valor de los inmuebles propiedad de los Fondos de Inversión Inmobiliarios, en forma anual, se realizan valoraciones por un profesional externo contratado para esos efectos. En estas valoraciones, se toman en cuenta las condiciones vigentes en el mercado que pueden tener un efecto en el resultado y que son circunstanciales, como por ejemplo aspectos macroeconómicos como la pandemia del COVID-19 y su impacto en todos los sectores económicos o el ajuste que se ha tenido en el tipo de cambio, que llevó a ajustar dicha valoración en un 0,72% del valor total del activo.
En esos mismos estados financieros se indica que en "Alquileres por cobrar al 31 de diciembre del 2021" que el monto para el Parque Empresarial del Pacífico es de $1,642,761 y en el 2020 fue de $588,287. ¿Cuáles son las empresas que deben arrendamientos al BCR-Fondo Inmobiliario en el Parque Empresarial del Pacífico?
-Al ser el fondo de inversión un sujeto de derecho privado propiedad de sus inversionistas, esta información es privada y confidencial.
¿Qué procesos de cobros han iniciado en estos casos?
-Se han realizado procesos para buscar la recuperación de esos montos, que desembocaron en la suscripción de un fidecomiso de garantía.
¿Estos montos ya fueron calificados como pérdidas?
-No, los montos antes mencionados están respaldados y garantizados en un fideicomiso que establece garantía real sobre los montos adeudados para buscar la recuperación de esos montos.
En los Estados Financieros al 30 de junio de 2022 (No Auditados) el Parque Empresarial del Pacífico presenta los siguientes valores:
- Costo Original: $70,854,273
- Mejoras: $225,302
- Plusvalías Minusvalías Acumulada: ($1,782,355)
- Valor Actual: 69,297,220
¿Por qué el Parque Empresarial del Pacífico presenta una pérdida de $1,782,355 con respecto a su costo original?
-Reiteramos que, en cumplimiento con lo establecido por la normativa emitida para los Fondos de Inversión, en relación con la actualización de valor de los inmuebles propiedad de los Fondos de Inversión Inmobiliarios, en forma anual, se realizan valoraciones por un profesional externo contratado para esos efectos. En estas valoraciones, se toman en cuenta las condiciones vigentes en el mercado que pueden afectar el resultado y que son circunstanciales, como por ejemplo aspectos macroeconómicos como la pandemia del COVID-19 y su impacto en todos los sectores económicos o el ajuste sufrido en el tipo de cambio, que explica principalmente el efecto que se ha tenido en el valor contable del inmueble, el cual no materializa pérdidas o ganancias reales dado que el inmueble no se está vendiendo.