Plan remedial revela riesgo elevado de formación de atmósferas explosivas en el Parque Empresarial del Pacífico

El "Informe de Verificación de Planos Constructivos en Centro Empresarial del Pacífico" emitido por El Cuerpo de Bomberos de Costa Rica el 28 de Abril del 2023, ya había adelantado algunos de los problemas tras la evaluación hecha en los 29,238.06 metros cuadros del complejo empresarial.

No obstante el estudio de Alvarado confirmó que las bodegas cuentan con un solo medio de egreso, las distancias de recorrido hasta las salidas exceden los valores permitidos para dicha ocupación, las puertas de las bodegas son corredizas y no batientes, la mayoría de las áreas no cuenta con una adecuada cobertura de extintores portátiles y los mismos no cuentan con una bitácora de mantenimiento.

También se encontraron deficiencias en los sistemas de señalización hacia las salidas en todas las bodegas, cuyos envolventes no cuentan con la resistencia al fuego requerida, así como de un análisis que justifique una reducción en este requerimiento prescriptivo.

El análisis reveló que no se tiene evidencia documentada, sobre la efectividad de los detectores lineales de haz de luz, debido los efectos de estratificación producidos en la altura y las capas de calor, tampoco se contó con la documentación sobre las pruebas de aceptación de los sistemas de alarma y detección de las edificaciones, ni con evidencia de su correcto funcionamiento.

En el trabajo de campo no se observaron dispositivos de notificación que aseguren ninguna de las bodegas, se encontró que el proyecto no cuenta con sistema húmedo de protección contra incendios (incluyendo rociadores en las bodegas), considerando las atmósferas de polvos explosivos.

A esto se suma que no existen tanque, cuarto de bombeo, red exterior y elementos perimetrales de combate contra incendios para uso del Cuerpo de Bomberos.

Apuntes de Bomberos

Bomberos había señalado que la principal debilidad, para el uso escogido del desarrollo inmobiliario, era la topografía, ya que, por tratarse de una finca fuertemente ondulada, el acondicionamiento de terrazas regulares y ordenadas a lo largo de una vía principal, es muy oneroso.

A eso sumaron que los movimientos de tierra realizados lograron un ordenamiento irregular y con "figuras" sin geometría óptima para el arreglo de estacionamientos de furgones y/o construcción de naves con acomodo ortogonal.

Pero uno de los hechos más preocupantes es que el proyecto no posee un sistema de supresión a base de agua, incumpliendo con lo prescrito en el capítulo 13, y las figuras 14, 15 y 16 del Reglamento Nacional de Protección contra Incendios.

"Tampoco existe un sistema de supresión a base de agua para controlar las tasas de liberación de calor, así como otras variables asociadas a los procesos de combustión de materiales", señala el estudio.

"Es importante mencionar que este tipo de sistema es un requisito fundamental dado las características constructivas del proyecto, condición que difiere significativamente de los planos tramitados bajo el contrato OC-918448. Es necesario destacar que se trata de una condición crítica del estado del proyecto que merece ser resaltada en esta sección del informe", añade el documento de Bomberos.

Pidieron prórroga

En un "Hecho Relevante" publicado por el BCR-SAFI en junio del 2023, se señala que el Cuerpo de Bomberos les remitió un documento llamado "Verificación de cumplimiento de requisitos de protección contra incendios. Informe de Inspección de Campo. Bodegas y Oficina Caldera".

El BCR-SAFI informó que la prórroga fue solicitada porque el informe del Cuerpo de Bomberos fue remitido, de forma inicial, a un correo electrónico inactivo del profesional que apareció como responsable del proyecto constructivo, ante el Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos y esto, señala el Fondo de Inversión, atrasó el conocimiento del mismo por parte de ellos.

"Asimismo, debido a la complejidad técnica de las propuestas, la presentación del plan de intervención requiere un proceso de asesoramiento profesional especializado, contratación que está corriendo por cuenta del grupo vendedor como parte de la garantía de compra y con la supervisión de BCR SAFI", explicaron.

Dentro del comunicado a Sugeval, mencionaron que el Cuerpo de Bomberos puede rechazar el plan remedial y otorgar un plazo para la presentación de una nueva propuesta.

"Como parte de los elementos a considerar en la elaboración del plan, se analizarán si los señalamientos obedecen a situaciones que le corresponde asumir al grupo vendedor como parte de la garantía de venta, si se trata de elementos que obedecen a las actividades específicas de arrendatarios del inmueble que difieren de las originalmente contempladas, si se trata de elementos existentes que requieren mantenimiento, reubicación o no fueron contemplados, así como los plazos particulares de atención según corresponda", determinaron.

Consultamos al BCR por los plazos establecidos por las autoridades de Salud y municipales para realizar las correcciones, así como el trabajo que se había hecho para subsanar los problemas en el PEP y en la entidad bancaria indicaron que enviaron una nueva propuesta hace 6 meses, la cual esperan implementar el próximo mes.

"En respuesta a su consulta le indicamos que, al recibir el informe de bomberos, BCR SAFI procedió a contratar a una empresa externa para la presentación del plan remedial al cuerpo de bomberos el cual fue enviado en el mes de agosto de 2023. Luego de esa fecha se procedió a realizar en primer lugar la cotización a diversas empresas especialistas en el sector y realizándose posteriormente la contratación del diseño lo cual corresponde a la segunda etapa de la solución a implementar, durante el primer trimestre de este año se estará dando trámite a la entrega del diseño final", informaron.

Según el último informe trimestral de inversión de la SAFI, el proyecto se encuentra en proceso de cotización y adjudicación de los diseños, planos y permisos constructivos del sistema contra incendios y se tiene previsto tenerlo listo en el segundo trimestre 2024.

Parque devaluado

El BCR SAFI es administrador del Fondo de Inversión Inmobiliario No Diversificado del BCR y desde el 2022 está envuelto en cuestionamientos por un supuesto sobrepago para adquirir el PEP.

Según la información expuesta a los socios del fondo, al 30 de junio del 2022, dicho parque empresarial tuvo un costo total de $70.854.273; el costo por mejoras fue de $225.302, la minusvalía acumulada es de $1.782.355.

Según la última valoración del inmueble recibida por la Superintendencia General de Valores (Sugeval) tasa la propiedad en $69,4 millones.

No obstante un avalúo hecho por la empresa Constructora Costarricense S.A. (Cocosa) dirigido a los inversionistas de la SAFI en junio del 2019, determinó que el valor del proyecto apenas alcanzaba un valor de $27 millones, es decir, menos de la mitad de lo que pagó el Fondo de Inversión a la sociedad que vendió el inmueble.

El 30 de junio del 2022, CRHoy.com dio a conocer que la Fiscalía Adjunta de Probidad, Transparencia y Anticorrupción, investiga bajo expediente 21-000209-1218-PE, la compra de la estructura en precio irregular por parte del BCR SAFI del PEP, a la sociedad anónima 3-101-764316, de la cual el exlegislador Humberto Vargas Corrales del Partido Unidad Social Cristiana (PUSC) era su accionista mayoritario.

El 19 de agosto del 2022, CRHoy.com informó que el Parque disminuyó su valor en más de $1.7 millones, según los estados financieros no auditados disponibles en la institución financiera.

Al cuestionarle la disminución al BCR SAFI, respondieron que estas valoraciones, se toman en cuenta las condiciones vigentes en el mercado que pueden tener un efecto en el resultado y que son circunstanciales, "como por ejemplo aspectos macroeconómicos como la pandemia del COVID-19 y su impacto en todos los sectores económicos o el ajuste que se ha tenido en el tipo de cambio, que llevó a ajustar dicha valoración en un 0,72% del valor total del activo", señalaron.