MEP pagó ¢36 millones de más a fondo de inversión del BCR por firmar contratos en dólares
Directriz presidencial del 2017 obliga a las instituciones a negociar alquileres en colones
(CRHoy.com).- El Ministerio de Educación Pública (MEP) pagó ¢36 millones de más al fondo de inversión del BCR por firmar como moneda de pago en dólares los contratos para el alquiler de los pisos 5, 7 y 10 de edificio de Torre Mercedes, ubicado en el Paseo Colón, San José, según determinó un estudio de la Auditoría Interna.
Dicha dependencia del MEP realizó un informe denominado "Contratación Edificio Torre Mercedes", esto entre 1 de enero de 2020 al 31 de marzo de 2022. El arrendamiento de estos pisos se hizo por medio de dos contratos. Los pisos 5 y 10, documento número 0432020000300170-00, por $124.765 y el piso 7 proceso número 0432021000300093-00 por $44.002,23 mensuales, para un total de $168.767,23.
"La Administración justificó la necesidad de finiquitar los contratos de alquiler con los Edificios Rofas y Logística de Granos, por las deficiencias físicas que estos inmuebles presentaban, por lo cual se dio inicio al proceso de contratación, bajo el criterio de excepción para contratación de bienes únicos, que a partir de los estudios de mercado, la Unidad Gestora concluyó que el edificio Torre Mercedes cumplía con las características requeridas por el Ministerio", indicó la Contraloría.
Se intentó obtener una posición del MEP ante la firma de los contratos en dólares y las razones del porqué el reajuste de los precios se hace con el Índice de Precios del Consumidor proyectado por la Reserva Federal de los Estados Unidos, pero no se obtuvo respuesta al cierre de esta nota.
Más de ¢36 millones de más
La Auditoría del MEP determinó que desde la firma del contrato a la fecha del estudio el precio que se canceló un total de ¢36.087.540,31 de más por el aumento en el tipo de cambio del dólar.
"De acuerdo al análisis efectuado a ambos procesos, desde la firma del primer contrato a la fecha del estudio, el tipo de cambio ha presentado incrementos considerables, pasando de ¢611.93 a ¢667.86 (al 30/03/22)", indicó la Auditoría.
El estudio señaló que adicional a esto, las proyecciones realizadas por analistas financieros son "reservadas" dada la inestabilidad que se vive a nivel nacional e internacionales y aunque la Unidad Gestora, de los contratos, hizo las proyecciones presupuestarias con el diferencial cambiario, la fluctuación no le da certeza de un contrato equilibrado a la institución educativa.
¿Por qué se ignoró la directriz presidencial? El gobierno del expresidente Luis Guillermo Solís emitió la directriz número 085-H el 14 de agosto del 2017, la cual se establece que las entidades y órganos del Poder Ejecutivo que alquilen edificios, locales o terrenos, deben hacer los carteles indicando que solamente recibirán ofertas en colones "debiendo realizarse toda contratación de alquileres de edificios para la Administración Central, en esa moneda", dicta la orden.
Sin embargo, el MEP no siguió dicha directriz y tampoco el fondo de inversión del BCR-SAFI.
Otro aspecto que fue criticado por la Auditoría Interna del MEP fue el hecho de que el reajuste de los precios de ese edificio se hiciera tomando como indicador el Índice de Precios del Consumidor, proyectado por la Reserva Federal de los Estados Unidos.
No se tomó en cuenta que en el artículo 67 de la Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos, se establece, en el último párrafo, que "cuando el precio del arrendamiento de una vivienda sea en moneda extranjera, se mantendrá la suma convenida por todo el plazo del contrato, sin derecho a reajuste".
"Tomando en cuenta que la contratación quedó sujeta al IPC de los EEUU, la Unidad Gestora lo proyectó en un 2%; sin embargo, desde la fecha de firma de los contratos este indicador ha sufrido un incremento que desde 1982 no se presentaba, cerrando para el mes de marzo 2022 en un 8.05%. Esta situación provoca que por $168.767,33 mensuales, que es el monto total de ambos contratos de alquiler, al realizar el reajuste por el monto proyectado que fue un 2% sería de $3.375,35. No obstante, al realizar este ejercicio con el 8.05% (IPC EEUU marzo 2022), el reajuste sería de $13.585,77; que trasladado a colones resulta ¢9.063.067,21 (TC BCCR 667,10 al 31/03/2022)", informó la auditoría.
El panorama para agosto y octubre, cuando se deben hacer estos reajustes, no es nada alentador, según la Auditoría Interna del MEP.
La Unidad Gestora defendió el reajuste de acuerdo al IPC de los Estados Unidos, ante el señalamiento que hizo el Departamento de Contratación Administrativa de la Dirección de Proveeduría Institucional y usando como base dos pronunciamientos de la Contraloría General de la República (Oficio N° 11456 (DCA-2572) del 29 de octubre de 2012 y replicado en el Oficio DFOE-SAF-IF-19-2016).
Sin embargo, la Auditoría determinó que esos argumentos eran contradictorios y no representaban un argumento válido que demostraba el equilibrio económico y financiero de los contratos. "Implica un costo adicional para los intereses del MEP, violando los criterios de eficiencia y economía, al aprobar dichos reajustes, los cuales han subido del 2% al 8.05%, aun cuando existe un incremento del alquiler mensualmente, por motivo del tipo de cambio".
¿Nulidad del reajuste? La misma Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos establece en el artículo 68:
En los arrendamientos para vivienda es nulo de pleno derecho todo convenio en el cual se establezcan reajustes a la renta superiores a los mencionados en el artículo anterior, sean fijos o porcentuales, periódicos o únicos, y no importa quien sea el obligado, el tipo de documento donde aparezca la obligación, la forma de la obligación y el lugar de pago, en tanto se pruebe la conexidad entre el precio del arrendamiento y la obligación que se contrae".
La Auditoría del MEP concluye que a pesar de que se tomaron las previsiones para que se cumpliera con la parte física deseada, no se tomaron en cuenta aspectos económicos y normativa importante para darle al MEP las condiciones justas y no provocando un incremento considerable a la subpartida de alquileres.
Fondo es privado y su moneda es en dólares
CRHoy.com le hizo una serie de consultas al BCR-SAFI sobre el contrato con el MEP y estas fueron sus respuestas:
¿Por qué el BCR-Sociedad Administradora de Fondos de Inversión firmó un contrato en dólares para el alquiler de los pisos 5, 7 y 10 del edificio Torre Mercedes, Paseo Colón al Ministerio de Educación Pública?
-BCR Sociedad Administradora de Fondos de Inversión no firmó ningún contrato, el contrato lo suscribió el fondo de inversión privado denominado BCR Fondo de Inversión Inmobiliario, el cual es un fondo de inversión dedicado a dar inmuebles en arrendamiento para distribuir los alquileres entre sus inversionistas. Al tener espacio disponible para alquilar, el fondo participó en el proceso de contratación que realizó el MEP.
¿Por qué el BCR- SAFI ignoró la directriz presidencial N 085-H, vigente desde el 17 de agosto del 2017 y que ordenaba a las instituciones públicas que solamente elaboraran los pliegos o los carteles de alquiler, indicando que solamente se recibirán ofertas en colones costarricenses y BCR-SAFI envió la oferta en dólares al MEP?
BCR SAFI no ignoró la directriz porque, por un lado, el cartel fue elaborado por el MEP como promotor de la contratación en SICOP mientras que, por otro lado, el otro sujeto contratante, el fondo de inversión privado denominado BCR Fondo de Inversión Inmobiliario; es tal y como se dijo antes, privado y porque además su moneda está denominada en dólares.
¿Por qué el reajuste de precios descrito en las cláusulas de los contratos de los alquileres de los pisos 5, 7 y 10 de Torre Mercedes se usa tomando como indicador el Índice de Precios del Consumidor proyectado por la Reserva Federal de los Estados Unidos, cuando en el inciso b) del artículo 67 de la Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos N° 7527; estipula que "cuando el precio del arrendamiento de una vivienda sea en moneda extranjera, se mantendrá la suma convenida por todo el plazo del contrato, sin derecho a reajuste"?
-Porque la Contraloría General de la República, desde que emitió el criterio DCA-4020, avaló el uso de incrementos con un índice como referencia en los contratos en dólares, como medio de mantener el equilibrio contractual.