Directiva del BCR SAFI quiso ocultar memo sobre avalúo del Parque Empresarial del Pacífico

La declaración confidencial de un memorándum relacionado con el avalúo del Parque Empresarial del Pacífico (PEP) generó molestia en el gerente corporativo del Banco de Costa Rica (BCR), Manfred Sáenz Montero, al conocer que se quería ocultar del escrutinio público la caída del valor que experimentó el inmueble que adquirió en el 2020 la Sociedad Administradora de Fondos de Inversión del Banco de Costa Rica (BCR SAFI).

Sáenz cuestionó, durante la octava sesión de junta directiva de este año, el hecho de querer mantener fuera de la discusión pública la pérdida que sufrió la Sociedad luego de que se tasara el valor del complejo de bodegas en $28 millones, pese a ser comprado en $70 millones a la sociedad 3-101-764316 S.A., del exdiputado Humberto Vargas Corrales.

El 16 de febrero se dio a conocer por medio de un hecho relevante, presentado ante la Superintendencia General de Valores (Sugeval), el avalúo hecho por la compañía Logan.

A esta empresa se le encargó la tarea de revisar la propiedad y poner el nuevo valor tras el escándalo que generó la compra de la propiedad, debido a que los inversionistas cuestionaron un presunto sobrepago.

Esas críticas se convirtieron en una investigación penal que abrió la Fiscalía Adjunta de Probidad y Transparencia y Anticorrupción por la supuesta compra irregular del inmueble, así como una causa a la que le da trámite la Sugeval. Ambas causas se mantienen en proceso en las instancias respectivas.

Presidenta se salió de la sesión

Según el acta de la sesión ordinaria 08-24, el vicepresidente Eduardo Rodríguez Del Paso, estuvo a cargo de leer el "Memorando Informativo aprobación nueva valoración Parque Empresarial del Pacífico – BCR Fondo de Inversión Inmobiliario No Diversificado", debido a que la Licda. Mahity Flores Flores, presidenta de la junta directiva, solicitó abstenerse del conocimiento del tema sin que se explicaran los motivos en esa sesión.

Debido a que estaba incorporada de forma virtual, se puso en una sala de espera mientras se discutía lo relacionado con el documento que contenía detalles de la última información relacionada con el valor del parque.

Con instrucciones de la presidencia, el gerente de la SAFI, Allan Marín Roldán presentó el memorando informativo fechado el 26 de febrero del 2024, donde se exponía la actualización anual aprobada por el Comité de Inversiones de BCR SAFI del 16 de febrero del 2024, aprobando en $28 millones el nuevo valor del PEP.

"No es necesariamente confidencial"

Una vez que se puso en conocimiento de los presentes en la sesión los detalles del memorando, Sáenz intervino para cuestionar las razones por las cuales se declaró confidencial un documento con hechos que ya eran públicamente conocidos.

Precisamente CRHoy.com había dado a conocer el 17 de febrero el nuevo valor del PEP, por lo que era cuestionable que ese documento quisiera mantenerse bajo confidencialidad 9 días después de que los medios informaran sobre el documento enviado a la Sugeval.

"Me pareció, entender que se agendó como confidencial el tema, don Eduardo y en realidad este tema no es confidencial, es un tema ya informado al mercado como hecho relevante, etcétera. Esto no es necesariamente confidencial", cuestionó el gerente corporativo.

Por su parte, Marín Roldán se excusó diciendo que la parte confidencial era lo referente al "encargo que se le había hecho a la Gerencia, que recién ingresara para que hiciera la valoración al PEP" y por eso se llevó el tema a junta directiva de esa forma para cerrar ese "pendiente de un informe confidencial"

No obstante, Sáenz insistió en que cada vez que hay valoración de fondos y de los activos del fondo se pasa por el Comité de Inversiones y luego a la directiva y en este caso se estaba tratando de un tema "que es público y notorio" el cual "ya se comunicó al mercado" con el hecho relevante en la Sugeval.

En la sesión estuvieron todos los miembros de la junta, así como los respectivos gerentes, asesores legales, jefes de departamentos y puestos a cargo de vigilar estos aspectos; el único ausente ese día fue el gerente general del BCR, Douglas Soto Leitón.

Finalmente, el documento fue adjuntado en el acta y por ende se hizo de acceso público y se dispuso dar por conocida la actualización anual aprobada por el Comité de Inversiones de BCR SAFI, en reunión 01-24, del 16 de febrero del 2024, correspondiente al PEP, así como sus principales implicaciones para dicho fondo.

Múltiples cuestionamientos

Desde su adquisición en el 2020 esa inversión ha representado un dolor de cabeza para quienes tienen su dinero en ese negocio, pues entre otros problemas se detectó que el lugar no cuenta con un plan contra incendios, según una valoración que hizo el Cuerpo de Bomberos desde el año pasado, situación que no se ha corregido a la fecha y tampoco se ha presentado a un plan remedial.

A eso se suma que no cuenta con agua propia, las calles y aceras no tienen las medidas básicas de accesibilidad, los permisos sanitarios que tienen les impiden usar bodegas frías y de almacenamiento de materiales peligrosos, entre otros detalles.

Todo esto ha generado, según informes del propio SAFI que se tenga una caída en los ingresos, tomando en cuenta la rentabilidad del PEP, pues la ocupación no llega ni al 50%, por todas las limitaciones que tiene.

Carlos Arias, presidente del Comité de Vigilancia, dijo que los rendimientos mostrados no son del agrado ni aceptación por parte de los inversionistas.

Ante los reclamos, la SAFI prometió construir un pozo para tener agua propia y un plan integral contra incendios para cumplir los lineamientos del Cuerpo de Bomberos.

El banco detalló que tienen la aprobación por parte del Ministerio de Ambiente y Energía (MINAE) para la concesión de un pozo de agua en el PEP.

Sobre el plan contra incendios confirmaron que se cotizó el diseño y construcción de medidas de seguridad necesarias para cumplir con las normativas de seguridad establecidas por el Cuerpo de Bomberos y las demás autoridades competentes.

Otro de los inconvenientes recientes es que el PEP dejó de percibir casi $2 millones al cierre del año pasado por los alquileres que no pudo cobrar.

Un estudio realizado por la empresa Crowe Horwath CR, S.A. a la que tuvo acceso CRHoy.com, revela que el complejo además de no alcanzar ni el 50% de ocupación, varios de los inquilinos que tiene o tuvo quedaron debiendo la millonaria suma a la SAFI.

La dificultad que enfrentan los inversionistas y la propiedad sociedad, es que la principal fuente de ingresos del PEP provienen de las rentas de bodegas, siendo el 70% derivados de los alquileres, por lo que el dinero que reciben se está quedando corto en medio de un panorama nada alentador, debido a todos los inconvenientes que deben resolver.

El documento aportado a la Superintendencia General de Valores (Sugeval) como informe de los estados financieros auditados al 31 de diciembre de 2023, detalla que los ingresos por arrendamiento pasaron de $836,124 en el 2022 a $686,999 en el 2023, pues estuvo ocupada en un 90% en el primer año y se desplomó a un 50% de ocupación el año pasado.