BCR SAFI pagó millones por bodegas en sitio con “casi nula” velocidad para alquileres

El Parque Empresarial del Pacífico (PEP) opera en una zona con poca rentabilidad por su característica de tener terrenos comerciales desocupados por largos periodos y sin condiciones básicas para trabajar.

A esa conclusión llegó el último avalúo presentado por la propia entidad bancaria a la Superintendencia General de Valores (Sugeval) sobre ese centro de alquiler de bodegas por el cual la Sociedad Administradora de Fondos de Inversión del Banco de Costa Rica (BCR SAFI) pagó $70,8 millones.

El estudio fue realizado por la compañía Logan Valuation, como parte del compromiso que asumió el banco de presentar anualmente un informe sobre el valor de la propiedad, y se publicó el pasado 16 de febrero.

En ese informe se confirmó que ahora el PEP tiene un valor de $28 millones, muy por debajo de lo que se pagó en el 2020, cuando fue adquirido por una compra directa a la sociedad anónima 3-101-764316, del exdiputado Humberto Vargas Corrales.

La empresa hizo un sondeo con brókers​​, como son conocidos los intermediarios en las transacciones entre un comprador y un vendedor, y determinaron que la zona tiene la particularidad de contar con una alta desocupación.

"En cuanto al sector y mercado de Esparza realizamos un recorrido por el mismo y algunas encuestas con brókers de la zona, identificando que muchas de las ofertas vigentes de propiedades similares de suelo rural con posibilidad de albergar construcciones industriales y/o comerciales al igual que el sujeto, han permanecido por largos períodos de exposición como ofertas, sin llegar a concretarse algún cierre de transacción", detalla el avalúo.

En el análisis reiteran que la velocidad de ventas "parece casi nula para este tipo de propiedades en el sector", tomando en cuenta que recientemente las ventas son muy bajas, inclusive haciendo tratos por precios que apenas alcanzan la mitad del valor tasado al inicio de la negociación.

"Varios de los brókeres han manifestado que tales circunstancias, han llevado a los propietarios a renegociar los precios de sus ofertas con descuentos que han llegado alcanzar hasta el 50% de los precios iniciales. El mercado parece aún no estar consolidado, razón por la cual, las ventas registradas refieren a terrenos disponibles para desarrollos de viviendas", añade el documento presentado ante Sugeval.

Añadieron que los clientes revelaron que los terrenos no cuentan a la fecha de este informe con contratos vigentes de rentas, ni prontas intenciones de futuros arrendamientos (LOI), razón por la cual  no consideran que sea enfoque de ingresos para el análisis y estimación de valor de los suelos.

A eso se suma que no tienen un proyecto de desarrollo ni presupuesto o factibilidad que permita la estimación del valor mediante el enfoque de técnica residual.

Ante ese panorama se planteó la necesidad de establecer mejoras en poco más de 24 mil metros cuadrados construidos que son rentables, donde actualmente hay bodegas de almacenamiento de doble y triple altura, así como bodegas de manufactura y oficinas.

En la evaluación, Logan concluyó que la propiedad tiene una clase predominante de B.

Sin agua propia

Tal como lo dio a conocer este medio, el PEP opera desde hace 4 años sin contar con servicios básicos primordiales como agua propia.

El mismo avalúo determinó que el complejo de bodegas, ubicado en Caldera de Esparza, Puntarenas, aún no tiene necesidades primordiales para operar.

"Hoy día, el suministro de agua potable se realiza por concesión de uso de un pozo vecino, pues a la fecha de este informe, el cliente se encuentra terminando de construir y habilitar uno propio que servirá al parque industrial, mientras que el servicio de recolección y tratamiento de aguas residuales es realizado mediante pozos sépticos", detalla el documento entregado a Sugeval.

Añaden que la finca, registrada ante la Municipalidad de Esparza con el número 6-22463-000 que el pozo lo tienen por concesión del predio contiguo al PEP.

"Al momento de la inspección, se pudo conocer sobre el hecho de que el cliente (actual propietario), se encuentra en el proceso de construcción y habilitación de un pozo de agua potable propio a fin de que este sirva al interior del Parque Empresarial", confirmaron.

Sobre el urbanismo de calles, aceras e infraestructura instalada, constataron no han sido construidos dentro de la propiedad, los accesos y vías al interior de todo el lote son de tierra natural, destaca el estudio realizado por Franedward Moreno, subdirector de avalúos y Fabián Fernández Otárola, Analista de avalúos de Logan.

"En la actualidad, el sitio no cuenta con la mayoría de los servicios públicos necesarios para servir a las construcciones de tipo industrial que alberga el conjunto en general, hasta la fecha, solo cuenta con el servicio de energía", añadieron.

Parque devaluado

El último avalúo de la propiedad, hecho por la compañía Logan Valuation, expuso que luego de ser adquirido en $70,3 millones, ahora vale $28 millones, es decir, casi la tercera parte de lo que se pagó hace cuatro años.

Así fue informado por el propio BCR en un "Comunicado de Hecho Relevante" publicado el pasado viernes 16 de febrero, como requisito a cumplir anualmente ante la Superintendencia General de Valores (Sugeval), según el acuerdo SGV-A-61.

Desde el 2020 el precio ha variado significativamente a la baja, pues un año después de la compra estaba tasado en $70,3 millones, posteriormente en el 2022 fue valorado en $69 millones, monto que se mantuvo similar en el 2023, pero cayó estrepitosamente en la última actualización.

Los inversionistas se mostraron molestos con los resultados del último estudio para conocer el valor del PEP, pues era algo que ya esperaban y que habían denunciado penalmente y ante la Sugeval desde el momento de la adquisición del terreno de la sociedad anónima del exdiputado Vargas.

"Tenemos denuncias formuladas ante Sugeval que no se mueve, tenemos denuncias formuladas ante la Fiscalía que han tenido empuje recientemente, tenemos una serie de cuestionamientos ante la propia SAFI. Queremos cobrarle a las SAFI que lo que nos cobró, además de haberse llevado la plata lo que nos cobró en comisiones extras, pues por ejemplo cobrar un 1% de comisión por el inmueble y si los tenían en $40 millones por encima, eso significa que estaban sacándonos $400 mil dólares al año en lo que yo llamo lucro sin causa, poniéndonos a pagar más impuestos y demás, todo eso se lo tenemos que reclamar al Banco de Costa Rica que es el responsable de la SAFI", dijo Rodrigo Alberto Carazo, uno de los afectados.

El inversionista dijo que no desistirán en su tarea de seguir pidiendo cuentas al BCR para que se hagan responsables de la compra "ruinosa" que se suma a otras por las cuales también están pidiendo explicaciones, pues aduce que el banco le "robó a sus clientes" por medio de los empleados que concretaron esos negocios.

A esto se suma que desde hace casi un año el Cuerpo de Bomberos notificó a la SAFI que deben presentar una propuesta final con las mejoras a cumplir con los requerimientos de ley sobre el plan contra incendios, mismo que incumple la estructura en la que se invirtieron las finanzas de los socios.