Parque Empresarial del Pacífico por el cual BCR SAFI pagó $70 millones no tiene ni agua propia

La Sociedad Administradora de Fondo de Inversión del Banco de Costa Rica (BCR SAFI) pagó más de $70 millones por el Parque Empresarial del Pacífico (PEP), sin que este contara con servicios básicos primordiales como agua propia.

Así lo reveló el último avalúo hecho al complejo de bodegas de 541 mil metros cuadrados, ubicado en Caldera de Esparza, Puntarenas, hecho por la compañía Logan, a solicitud del BCR, para cumplir con el acuerdo de entregar un avalúo anual a la Superintendencia General de Valores (Sugeval).

Cuatro años después de su compra, ahora la propiedad fue tasada en $28 millones, es decir, los inversionistas vieron como su dinero se usó para pagar un terreno que hoy en día cuesta casi la tercera parte de lo desembolsado en el 2020 a la sociedad anónima 3-101-764316, del exdiputado Humberto Vargas Corrales.

Esos $28 millones se desglosan en $10,3 millones del terreno más $17,7 millones de las bodegas.

El documento de valoración, del cual CRHoy.com tiene copia, detalla que el PEP a la fecha sigue sin contar con agua propia y para poder abastecer a las 10 bodegas industriales que ocupan el 14.96% del área total, usan un pozo prestado de otra propiedad.

"Hoy día, el suministro de agua potable se realiza por concesión de uso de un pozo vecino, pues a la fecha de este informe, el cliente se encuentra terminando de construir y habilitar uno propio que servirá al parque industrial, mientras que el servicio de recolección y tratamiento de aguas residuales es realizado mediante pozos sépticos", detalla el documento entregado a Sugeval.

Añaden que la finca, registrada ante la Municipalidad de Esparza con el número 6-22463-000 que el pozo lo tienen por concesión del predio contiguo al PEP.

"Al momento de la inspección, se pudo conocer sobre el hecho de que el cliente (actual propietario), se encuentra en el proceso de construcción y habilitación de un pozo de agua potable propio a fin de que este sirva al interior del Parque Empresarial", confirmaron.

Sobre el urbanismo de calles, aceras e infraestructura instalada, constataron no han sido construidos dentro de la propiedad, los accesos y vías al interior de todo el lote son de tierra natural, destaca el estudio realizado por Franedward Moreno, subdirector de avalúos y Fabián Fernández Otárola, Analista de avalúos de Logan.

En la descripción se detalla que el complejo cuenta con nueva bodegas de almacenamiento clase B, de las cuales una reporta mejoras, otra tiene un cuarto de almacenamiento de congelados en operación y las restantes siete están en proceso de mejora, sin embargo, siguen sin algunas necesidades básicas para poder operar.

"En la actualidad, el sitio no cuenta con la mayoría de los servicios públicos necesarios para servir a las construcciones de tipo industrial que alberga el conjunto en general, hasta la fecha, solo cuenta con el servicio de energía", añadieron.

Caída estrepitosa

El nuevo valor fue comunicado por el propio BCR en un "Comunicado de Hecho Relevante" publicado el pasado viernes 16 de febrero, como requisito a cumplir anualmente ante la Superintendencia General de Valores (Sugeval), según el acuerdo SGV-A-61.

El ajuste del precio tasado por el Fondo de Inversión Inmobiliario no Diversificado del BCR, obedece principalmente al ajuste y nuevo valor en los libros de participación, el cual pasó de $1,087.18 a $944.88, equivalente a una disminución de ciento cuarenta y dos dólares con treinta centavos (-$142.30) por participación.

Desde el 2020 el precio ha variado significativamente a la baja, pues un año después de la compra estaba tasado en $70,3 millones, posteriormente en el 2022 fue valorado en $69 millones, monto que se mantuvo similar en el 2023, pero cayó estrepitosamente en la última actualización.

A esto se suman 5 variaciones como los principales factores que provocaron la caída sin freno del precio de los terrenos, según el documento firmado por Allan Marín Roldán, gerente de BCR SAFI.

1. Hubo un reajuste del área de predios que se redujo de 399.000 m2 a 106.197,56 m2. Según el estado actual, los mismos tienen un valor más alto en comparación a los terrenos en la zona, debido a las intervenciones con las que cuentan; sin embargo, actualmente no se puede clasificar como predios sino como terrazas.
2. La segregación de las áreas detalladas reasigna un valor a los terrenos que no han sido intervenidos, obteniendo estos un valor menor diferenciado, que se aplica a 296.964,98 m2.
3. En cuanto a los valores de las construcciones, los mismos presentan una variación en el valor por m2 constructivo, debido al aumento de depreciación y el estado de conservación de los inmuebles.
4. Actualmente, hay un cuarto frío operativo en el proyecto, lo que implica que la puesta en marcha de los demás requiere inversiones por parte del Fondo Inmobiliario. Estas inversiones no pueden ser consideradas en la valoración basada en ingresos. Por lo tanto, a pesar de que LOGAN (empresa evaluadora) identificó rentas de $23 por metro cuadrado para cuartos fríos y hasta $39 para cuartos congelados, en la proyección de ingresos se estima un valor de $5 por metro cuadrado, reflejando la situación actual de las bodegas.
5. A nivel financiero, no se incluyen inversiones adicionales ni los eventuales ingresos que se generarían a partir de estas.

A pesar de esto, Marín Roldán asevera en el informe que la actualización de valor razonable del inmueble genera un registro contable de una "Pérdida No Realizada en valor del inmueble", por lo que a su criterio no causa una afectación en el rendimiento líquido a distribuir a los inversionistas.

El 30 de junio del 2022, CRHoy.com dio a conocer que la Fiscalía Adjunta de Probidad, Transparencia y Anticorrupción, investiga bajo expediente 21-000209-1218-PE, la compra de la estructura en precio irregular por parte del BCR SAFI del PEP, a la sociedad anónima 3-101-764316, de la cual el exlegislador Humberto Vargas Corrales del Partido Unidad Social Cristiana (PUSC) era su accionista mayoritario.

La Seguval también mantiene una investigación abierta por este caso, por lo que consultamos sobre el avance de la misma, pero al cierre de esta nota no habían dado respuesta.

Uno de los cuestionamientos más importantes que se le han hecho a este complejo, es que no cuenta con un sistema contra incendios, por lo que desde el año pasado el Cuerpo de Bomberos solicitó que se hiciera una serie de mejoras para poder visar los planos para que operen sin inconvenientes.