Parque del Pacífico del BCR SAFI opera sin permiso del MOPT para ingresar desde ruta nacional

El Parque Empresarial del Pacífico (PEP), propiedad de la Sociedad Administradora de Fondos de Inversión del Banco de Costa Rica (BCR SAFI) opera desde el 2020 sin contar con los permisos finales del Ministerio de Obras Públicas y Transportes (MOPT) para tener el acceso a la propiedad desde la ruta nacional 23.

El ingreso a las instalaciones está ubicado a la altura del kilómetro 4 de la carretera que comunica a Caldera con Barranca.

El "Informe Trimestral BCR Fondos Marzo 2024 Fondo de Inversión Inmobiliario" revelado el pasado lunes 22 de abril, confirma que la SAFI todavía no ha culminado los trámites que otorgan esa autorización por parte del ente de gobierno.

"En relación con los accesos del Parque Empresarial del Pacífico, se contrató a la empresa INTRACA quien de igual manera será la empresa encargada en realizar el diseño y gestionar lo correspondiente para lograr la aprobación ante el MOPT", indica el documento que evalúa el actuar del fondo desde el 1 de enero al 31 de marzo de este año.

El propio BCR confirmó a CRHoy.com que no han terminado con el proceso para tener todos los requerimientos que estipula el ente a cargo de estos trámites.

Ante nuestras consultas indicaron que cuando compraron el parque empresarial ubicado en Caldera, contaban con permisos de construcción aprobados con las instituciones correspondientes, no obstante cuando el proyecto fue entregado por la desarrolladora les notificaron que hacía falta una autorización del MOPT para poder habilitar el ingreso desde la ruta nacional.

"Con posterioridad a la adquisición del proyecto por parte del BCR Fondo de Inversión Inmobiliario, el fondo en calidad de nuevo propietario recibió una notificación por parte del Ministerio de Obras Públicas y Transportes (MOPT)  el pasado 22 de mayo del 2023 y mediante el documento DVOP-DI-DV-IVD-2023-275, en la cual se indicaba que el trámite se encontraba en estado incoado (por empezar) por parte de la Comisión de Carreteras de Acceso Restringido", contestaron.

Añadieron que una vez conocido ese detalle la administración de BCR SAFI procedió con la respectiva gestión del trámite para normalizar la situación con la que contaba el proyecto y que actualmente se cuenta con un diseño aprobado por el ministerio, lo que no significa que ya la gestión esté aprobada.

Insistieron en que el inmueble cuenta con los permisos de construcción Municipalidad y funcionamiento del Ministerio de Salud.

Pese a que el permiso no está otorgado, el BCR confirmó que el acceso a Parque Empresarial del Pacífico se da por su entrada principal, sobre la ruta nacional 23 Caldera – Barranca a la altura del kilómetro 4.

"Actualmente el trámite se encuentra en la etapa de aprobación de diseño geométrico por parte del Ministerio de Obras Públicas y Transportes (MOPT), se cuenta con visto bueno, la etapa posterior corresponde a la confección de planos constructivos para subir al APC ante Colegio Federado de Ingenieros y de Arquitectos de Costa Rica (CFIA)", explicaron.

Consultamos al MOPT sobre el curso de la gestión realizada por la SAFI para tener este permiso, pero indicaron que el Consejo Nacional de Concesiones (CNC) es el ente encargado de resolver estos trámites, no obstante en esa oficina respondieron que eran responsabilidad de la Comisión de Carreteras de Acceso Restringido.

Ante este panorama, recomendaron hacer las preguntas en el despacho del ministro Mauricio Batalla, sin embargo, de previo indicaron que esa comisión no está sesionando debido a que no tienen un secretario nombrado.

De momento se está a la espera de una gestión del MOPT para tener una posición del jerarca o algún funcionario a cargo de otorgar esos permisos.

Inversionista cuestiona

Este tema ha preocupado a los inversionistas del fondo, entre ellos la Junta de Pensiones del Magisterio Nacional (Jupema), donde confirmaron durante la sesión ordinaria 04-2024, realizada el viernes 12 de enero, que el Parque está trabajando con accesos desde esa carretera nacional pese a no concluir con los trámites correspondientes.

Carlos Arias Alvarado, director ejecutivo de Jupema, confirmó que junto a Luis Paulino Gutiérrez Sandí, jefe del Departamento de Inversiones de esa misma entidad, participó en una reunión con miembros de la SAFI para aclarar dudas sobre la situación del fondo, debido a que ellos tienen una importante cantidad de dinero invertida con la Sociedad.

"(…) se conversó de varios temas, específicamente del tema principal que es el proyecto que tienen en Puntarenas (PEP), ellos trataron de aclarar algunas cosas, también quedaron otras dudas, en realidad seguimos pensando que este proyecto está lleno de cuestionamientos", señaló Arias en la sesión.

El ejecutivo cuestionó el uso de $126 mil del fondo de inversiones para poder solventar obras en el Parque Empresarial del Pacífico, y su crítica sumó que eran trabajos a realizar sin contar con el aval técnico de autoridades estatales, haciendo alusión al acceso vial por la ruta 23.

"(…) es probable que el MOPT solicite que se hagan algunas obras en la carretera 27 (refiriéndose en realidad a la ruta 23) para acceder a estos terrenos y esas obras pueden ser millonarias, que eso no está contemplado. Lo que ayer les decíamos es que no se realicen las obras internas y si no se tienen los permisos, porque no tendría ningún sentido, en este momento está funcionando con algunos inquilinos que están ahí; sin embargo, están accediendo por la carretera principal que, en sana teoría, no tiene permisos para acceder.

Si esto fuese así, si al final no tuvieran los permisos o si fuera muy costoso tendrían que ingresar y salir por una carretera aledaña que tendría que hacerse y entonces ya el proyecto se vería con mucho más riesgo", enfatizó Arias.

Generan dudas

Arias explicó ante la directiva de Jupema que también puso en tela de duda durante ese encuentro con la personeros de la SAFI el pago de timbres fiscales que se debían cancelar para otros proyectos, pagos que aparentemente no se hicieron a tiempo y eso generó una multa de ¢200 millones.

"(…) desde mi punto de vista si eso es como se informó en la asamblea quien debe cubrir eso es la SAFI y no el Fondo; ellos la verdad, desde mi punto de vista los vi como asombrados de que se mencionara el tema ahí, tal vez no les gustó mucho, pero yo les dije que si ya lo habían discutido que nos informaran y que de lo contrario por favor lo revisaran y nos informaran en la próxima reunión. Hay muchas cosas dentro de ese Fondo que a todas luces crean muchas duda", dijo.

Añadió que desde su óptica las inversiones en la SAFI en su momento se hicieron bajo estándares positivos (anterior administración), pero a su parecer "a todas luces hoy en día presentan múltiples riesgos tanto financieros, legales, operativos, inclusive riesgos reputacionales".

Según el directivo las mismas personas de la Sociedad con las que se reunió le dijeron que dentro de este Fondo tienen contingencias próximas, como préstamos que vencen en abril 2024 de Davivienda, el cual podría generar problemas en las próximas semanas.

"(…) esa entidad aparentemente no les quiere renovar el crédito casualmente por todo este tema que ha sido reproducido por diferentes medios de comunicación y se ha materializado un tema reputacional complejo que lleva a los inversionistas o prestamistas a decir que estos son créditos riesgosos", comentó.

En el informe trimestral se menciona que la Sociedad se encuentra en trámite de formalización con el Banco Davivienda para negociar una nueva operación, esperando acordar una tasa superior a la actualmente acordada, por un plazo de 10 años, proyectando que entre las negociaciones entren en vigencia durante el segundo trimestre de 2024.

Fiscalía sigue investigando

Desde su adquisición en el 2020, esa inversión ha representado un dolor de cabeza para quienes tienen su dinero en ese negocio. Entre otras cosas, se han cuestionado los siguientes puntos tras la compra:

• No cuenta con un plan contra incendios, según una valoración que hizo el Cuerpo de Bomberos desde el año pasado, situación que no se ha corregido a la fecha y tampoco se ha presentado a un plan remedial.
• No tiene agua propia, las calles y aceras no tienen las medidas básicas de accesibilidad, los permisos sanitarios que tienen les impiden usar bodegas frías y de almacenamiento de materiales peligrosos, entre otros detalles.
• El último año la ocupación no llegó ni al 50%, por todas las limitaciones que tiene.
• Los rendimientos mostrados no son del agrado ni aceptación por parte de los inversionistas, según el Comité de Vigilancia.
• Dejó de percibir casi $2 millones al cierre del año pasado por los alquileres que no pudo cobrar.

La Fiscalía Adjunta de Probidad, Transparencia y Anticorrupción (FAPTA) tiene abierta una causa por presuntas irregularidades en el proceso de adquisición de esta propiedad a la sociedad anónima 3-101-764316, con la que tuvo ligamen el exdiputado socialcristiano Humberto Vargas Corrales.

Sobre el estado actual de la causa penal el Ministerio Público indicó ante consulta de este medio que "por ahora, no hay personas imputadas individualizadas".

A este caso se le asignó el expediente 21-000209-1218-PE para indagar si se pagó un sobreprecio sobre el terreno con bodegas, debido a que la SAFI desembolsó casi $71 millones y en el último avalúo presentado ante la Superintendencia General de Valores (Sugeval) se tasó su valor en $28 millones, tan solo cuatro años después de la adquisición.