Nuevos problemas: BCR SAFI tuvo pérdidas por $30 millones con Parque del Pacífico

Cuatro años y medio después de la compra del Parque Empresarial del Pacífico (PEP) por parte del Fondo de Inversión Inmobiliario No Diversificado (FIIND) de la Sociedad Administradora de Fondos de Inversión del Banco de Costa Rica (BCR SAFI), sigue generando problemas para la subsidiaria del ente financiero, al punto de llegar a reportar pérdidas por más de $30 millones al cierre del primer semestre del 2024.

El informe BCR SAFI-0624 de la calificadora de riesgo SCR (afiliada de Moody's), emitido el pasado 6 de setiembre, reveló que en términos de resultados, el fondo tuvo ese impacto negativo en sus finanzas, resultado que desmejoró considerablemente con respecto a las ganancias registradas al mismo período del año previo, cuando se reportó $3,4 millones de rendimientos positivos.

El documento apunta que el incremento en 292% en gastos en mejoras para el PEP, representan en mayor medida la pérdida. Este parque fue adquirido por el FIIND en febrero del 2020 a una sociedad anónima relacionada con el exdiputado, Humberto Vargas Corrales, quien ocupó una curul en la Asamblea Legislativa entre 2018 y 2022, bajo la bandera del Partido Unidad Social Cristiana (PUSC).

Pese a que BCR SAFI figura como el segundo mejor posicionado en el mercado costarricense, al cierre de junio del 2024, los activos administrativos llegaron a ¢740.608,85 millones, monto que registra una disminución de 8% interanual y 7% semestral.

A ese dato se suman los problemas con alquileres, pues el Fondo registró una relación gasto financiero a ingreso por alquiler del 53% a junio de 2024, porcentaje que aumentó anualmente (42% a junio de 2023) dada la reducción en los ingresos por arrendamiento, aunado al aumento en los gastos financieros, no obstante se espera que esa brecha pueda reducirse en los próximos meses dada la venta de inmuebles efectuada en meses pasados.

Estos números le costaron al FIIND que la calificadora le bajara la nota y la categoría, pues ahora tiene la calificación SCR BBB+3 (CR), cuando en marzo de este año era SCR A -3 y seis meses antes estaba en A +3.

El Hecho Relevante CHR-5510, denominado FI Inmobiliario ND en dólares BCR SAFI-0624, comunicó que en sesión ordinaria No. 1222024 del 29 de agosto, se tomó la decisión basándose en la información financiera intermedia del primer semestre del año.

El documento BCR SAFI-0624, además coloca al FIIND con perspectiva "en observación", la cual significa que la probabilidad de cambio de la calificación en el mediano plazo depende de un evento en particular. Adicionalmente, se bajó la calificación a SCR BBB+ (CR) al Programa de Emisión de Deuda del Fondo.

Venta de inmuebles

Este fondo, que cuenta con 1.514 inversionistas, tuvo que vender varios de sus inmuebles este año para poder sostener sus operaciones al reducir sus gastos operativos y recibir dinero por las ventas, sin embargo, sigue teniendo un promedio de deuda muy por encima del promedio del mercado.

La maniobra más significativa fue la venta de 7 propiedades a la empresa ferretera El Lagar en $26 millones y del Hospital La Católica por $19 millones.

"Actualmente presenta un nivel de apalancamiento (deuda) de 35% a junio de 2024, el cual se reduce desde un 41% en diciembre 2022, en respuesta a la reducción en los préstamos por pagar, dada la venta de inmuebles en febrero de 2023 (Hospital La Católica) y en junio de 2024. Dicho indicador se ubica por debajo del límite del 60% establecido por la normativa vigente, pero se coloca por encima del dato promedio del mercado de 28% a la fecha en análisis. Si bien el nivel de apalancamiento se ha reducido en el último año y medio, aún se considera que se mantiene elevado, lo que introduce una mayor exposición al riesgo financiero", detalle el informe de SCR.

Por otra parte, mostró un valor de $239,59 millones a junio de 2024, variable que se redujo en 12% de forma anual y semestral, dado el registro de una pérdida no realizada por valuación de propiedades de inversión.

Se trata de la devaluación del PEP, pues se compró a la sociedad de Vargas en $70 millones en el 2020 y el último avalúo hecho este año tasó el parque en $28 millones, lo cual se traduce en una reducción del precio cercano al 60%.

Actualmente, el fondo contó al cierre del estudio con una cartera inmobiliaria de 12 bienes con más de 800 mil metros cuadrados disponibles, de los cuales el 68% pertenecen al Parque del Pacífico, lo cual sigue significando un problema, debido a que siguen con más de la mitad del inmueble vacío ante la falta de clientes que arrienden las bodegas y terrazas disponibles.

El PEP pasó de tener desocupados 17 mil metros cuadrados hace un año a contar con más de 271 mil metros disponibles a junio de 2024.

Del total del Parque Empresarial del Pacífico, el 10% del área corresponde a bodegas y parqueos, mientras que, el porcentaje restante equivale a terreno disponible para ampliar y desarrollar, pese a que se invirtió en los últimos meses $1,8 millones en mejoras, según los estados financieros no auditados al cierre del primer semestre del año.

Finalmente, otro de los puntos críticos es la morosidad, debido a que a junio de este año las cuentas por cobrar llegaron a $359 mil, de 40 inquilinos.

Precisamente este último es uno de los puntos que se tomaron en cuenta para bajar la calificación, pues la alta desocupación, mayor endeudamiento, tendencia al alza de la mora aparecen como los puntos que más impactan el flujo de ingresos de los inversionistas.

El 26 de agosto de 2024, la directiva de BCR SAFI interpuso una denuncia penal ante el Ministerio Público, para que se investiguen presuntas irregularidades en la compra del PEP, a raíz del Informe de Relación de Hechos elaborado por la Auditoría Interna de la Sociedad.

La Fiscalía Adjunta de Probidad, Transparencia y Anticorrupción (Fapta) ya tenía abierta una causa en la que indagan posibles delitos relacionados con compra con sobreprecio del inmueble, administración fraudulenta y destrucción de documentación del banco relacionada con esos trámites.