Parque Empresarial del Pacífico cerró el 2023 sin poder cobrar casi $2 millones en alquileres

El Parque Empresarial del Pacífico (PEP) gestionado por la Sociedad Administradora de Fondos de Inversión del Banco de Costa Rica (BCR SAFI) dejó de percibir casi $2 millones el año pasado por los alquileres que no pudo cobrar.

Un estudio realizado por la empresa Crowe Horwath CR, S.A. a la que tuvo acceso CRHoy.com, revela que el complejo adquirido en $70 millones, además de no alcanzar ni el 50% de ocupación, varios de los inquilinos que tiene o tuvo quedaron debiendo la millonaria suma a la SAFI.

La dificultad que enfrentan los inversionistas y la propiedad sociedad, es que la principal fuente de ingresos del PEP provienen de las rentas de bodegas, siendo el 70% derivados de los alquileres, por lo que el dinero que reciben se está quedando corto en medio de un panorama nada alentador, debido a todos los inconvenientes que deben resolver.

El documento aportado a la Superintendencia General de Valores (Sugeval) como informe de los estados financieros auditados al 31 de diciembre de 2023, detalla que los ingresos por arrendamiento pasaron de $836,124 en el 2022 a $686,999 en el 2023, pues estuvo ocupada en un 90% en el primer año y se desplomó a un 50% de ocupación el año pasado.

"Algunos de los contratos actuales fueron suscritos a mediados del 2021, momento en el cual aún existían niveles de incertidumbre elevados, que no permitían subir los precios de arrendamiento dada la coyuntura del momento, sin embargo, una vez que estos contratos finalicen sus plazos, de ser posible serán renegociados al alza de acuerdo con las condiciones vigentes del mercado al momento de la renegociación, generando mayor flujo de ingresos", justifica el estudio.

No obstante, también se detalla que los flujos de efectivo de los contratos de alquiler vigentes al 31 de diciembre de 2023 son menores que los existentes al momento de compra.

También se tomó en cuenta la devaluación que tuvo el parque, al pasar a $40,6 millones tras el avalúo hecho hace un año, lo cual pudo influir en "los resultados por enfoque evidencia variaciones en la capacidad de generación de flujos del inmueble, condición requerida para generar rendimientos a los inversionistas".

La auditoría desglosó los alquileres adeudados y el PEP, muy por encima del resto de los inmuebles del BCR Fondo de Inversión Inmobiliario No Diversificado (F.I. BCR Inmobiliario ND), siendo que el PEP, muy por encima de los demás es el que tiene mayor cantidad de dinero por recaudar relacionado con arrendamientos.

Cabe destacar que el monto subió significativamente, pues pasó de un $1,6 millones por cobrar en el 2022 a $1,8 millones según el corte del 2023.

En total el F.I. BCR Inmobiliario ND no había podido recuperar $2,2 millones correspondientes a alquileres, por lo que solo el monto sin cobrar del PEP significan el 80% de esa cifra. A continuación los números que expone en detalle la auditoría:

Sobre este particular, el BCR informó que entregarían a los socios actualizaciones sobre gestiones legales relacionadas con desahucios de inquilinos morosos, no obstante en el comunicado de prensa no se especificaron los plazos establecidos para cumplir con estas promesas.

Calificadora con el mismo argumento

El Consejo de Calificación de SCR Costa Rica emitió el informe SCR-INF-10082024, el pasado 6 de marzo, en el que también se señalan problemas con el cobro de alquileres en el PEP.

Este estudio se presentó igualmente ante Sugeval para dar a conocer las calificaciones que se le daban para este año a los fondos de inversión que maneja la SAFI.

Además de bajar la calificación del F.I. BCR Inmobiliario ND de "scr A+ 3 (CR) Perspectiva en Observación" a  "scr A- (CR) Perspectiva en Observación", señaló deficiencias en la administración que evidenciaron los motivos del bajo desempeño de esa inversión y las complicaciones que debe resolver para mejorar el rendimiento del PEP y otros inmuebles.

"Al corte bajo análisis, el Fondo registra ingresos por alquiler de USD1,87 millones, los cuales presentan una contracción del 13% anual y 3% semestral, y se originan a partir del alquiler de inmuebles por parte de 147 inquilinos", explica.

Respecto a las variaciones presentadas, corresponden principalmente a la renta dejada de percibir del Hospital La Católica, monto que significaba el 13% del alquiler total, y las reducciones de los alquileres N.I. Uruca (pasó a cuenta de orden) y Parque Empresarial del Pacífico (salida de inquilinos).

Incluso uno de los elementos a valorar por parte de SCR para mejorar la calificación es robustecer los procesos de cobro y velar para que se cumplan los distintos acuerdos y compromisos de pago establecidos.

Precisamente uno de los parámetros que se tomaron en cuenta para bajar la puntuación a inicios de marzo del 2024 del fondo BCR F.I. Inmobiliario ND es la alta desocupación que registró al corte de análisis, al cierre del año pasado.

El estudio refiere que gran parte de esa problemática proviene del PEP, "inmueble de mayor representación del Fondo, afectando con ello el ingreso por alquiler y a su vez, el rendimiento líquido del mismo".

Todo esto influye en la globalidad de la Sociedad Administradora, pues el análisis da cuenta de que "los activos administrados por la SAFI contabilizan CRC795.294,34 millones, cifra que presenta una disminución de 18% anual y 1% semestral, determinado, principalmente, por el comportamiento presentado en los fondos de inversión inmobiliarios".

Reclamos y promesas

Debido a todos los inconvenientes que se han dado a conocer sobre el PEP, los inversionistas pidieron cuentas a la SAFI la semana pasada y fue durante el jueves y viernes que les dieron un informe de lo que se estaba haciendo y los planes para mejorar la rentabilidad del complejo de bodegas de Caldera.

Desde su adquisición en el 2020 esa inversión ha representado un dolor de cabeza para quienes tienen su dinero en ese negocio, pues entre otros problemas se detectó que el lugar no cuenta con un plan contra incendios, según una valoración que hizo el Cuerpo de Bomberos desde el año pasado, situación que no se ha corregido a la fecha y tampoco se ha presentado a un plan remedial.

A eso se suma que no cuenta con agua propia, las calles y aceras no tienen las medidas básicas de accesibilidad, los permisos sanitarios que tienen les impiden usar bodegas frías y de almacenamiento de materiales peligrosos, entre otros detalles.

Todo esto ha generado, según informes del propio SAFI que se tenga una caída en los ingresos tomando en cuenta la rentabilidad del PEP, pues la ocupación no llega ni al 50%, por todas las limitaciones que tiene.

Carlos Arias, presidente del Comité de Vigilancia, dijo que los rendimientos mostrados no son del agrado ni aceptación por parte de los inversionistas.

También se solicitó a los administradores propuestas concretas para atender las obligaciones crediticias que vencen entre abril y mayo de este año, criterios técnicos-financieros claros y transparentes para valorar la posible venta de activos del fondo, así como un estudio completo de los contratos de arrendamientos vigentes a la fecha.

Ante los reclamos la SAFI prometió construir un pozo para tener agua propia y un plan integral para cumplir los lineamientos del Cuerpo de Bomberos.

El BCR informó que se están haciendo "esfuerzos para garantizar el cumplimiento de todas las regulaciones pertinentes en el mercado inmobiliario", en vista de la caída del valor del PEP que pasó de $70 millones al momento de su adquisición en el 2020 a $28 millones en el último avalúo publicado este año.

El banco detalló que tienen la aprobación por parte del Ministerio de Ambiente y Energía (MINAE) para la concesión de un pozo de agua en el PEP.

"Esta medida asegura un suministro propio y constante de agua para consumo humano y comercial en la propiedad, adicional al suministro que ya se tenía. Se detallaron los pasos tomados para la construcción del pozo, la instalación de tanques de almacenamiento y el desarrollo de una red de distribución de agua potable en todo el parque empresarial", informaron.

Sobre el plan contra incendios confirmaron que se cotizó el diseño y construcción de medidas de seguridad necesarias para cumplir con las normativas de seguridad establecidas por el Cuerpo de Bomberos y las demás autoridades competentes.

En cuanto las deficiencias en infraestructura señalaron que se contrató a la empresa INTRACA para gestionar permisos en el PEP para mejorar la accesibilidad a los inquilinos y visitantes pues informes aportados a los inversionistas señalan que las calles y aceras no cumplen con los estándares mínimos.

Investigaciones en Sugeval y Fiscalía

La auditoría es enfática al señalar que existen hechos relevantes y subsecuentes que pudieron tener repercusión en el manejo de la inversión y el retorno de la misma, pues como ya es conocido 10 inversionistas interpusieron una denuncia ante la Sugeval, misma que se encuentra en proceso de investigación para determinar si desestima la denuncia o, por el contrario, da inicio a un proceso administrativo.

Sobre el avance de la misma, consultamos a la Superintendencia para tener una actualización de lo que ha sucedido y por medio de su oficina de prensa, indicaron que están en la fase de recepción de recursos por parte de los implicados.

"En relación con el primer punto de la  pregunta, la investigación culminó el 29 de junio del 2023 y se dio inicio a un proceso administrativo desde julio del mismo año. El procedimiento lleva su curso según lo establecido legalmente y, en este momento, se encuentra en la etapa en que los involucrados plantean recursos, en el ejercicio de su derecho de defensa.

En este sentido, es hasta que se ejecuten las etapas procesales correspondientes, que se podrá aplicar lo que nuestra normativa dispone en relación con la comunicación de hechos relevantes", contestaron.

A esto se suma el expediente penal 21-000209-1218-PE que abrió el Ministerio Público mediante la Fiscalía Adjunta de Probidad, Transparencia y Anticorrupción (FAPTA) para investigar un posible sobreprecio en la compra del parque a la sociedad de 3-101-764316 S.A. del exdiputado socialcristiano, Gerardo Vargas Corrales.

"Se tiene conocimiento de una denuncia contra ignorado, con relación a la adquisición de un inmueble por parte de BCR Fondo de Inversión Inmobiliario, la cual se tramita en la Fiscalía de Probidad, encontrándose esta denuncia en su etapa de investigación, para lo cual la Fiscalía solicitó información con el fin de determinar si desestima la denuncia o le da curso", añade la auditoría.