Otra limitante: BCR SAFI pagó $70 millones por bodegas sin permiso para cuartos refrigerados
Permiso de operación se otorgó hasta el 31 de marzo del 2025.
El Parque Empresarial del Pacífico (PEP), comprado en más de $70 millones por la Sociedad Administradora de Fondos de Inversión del Banco de Costa Rica (SAFI-BCR), sigue operando con menos de la mitad de las bodegas disponibles, debido a que las estructura no cuenta con los permisos del Ministerio de Salud para rentar espacios con amenidades específicas.
La propia cartera gubernamental confirmó ante consulta de CRHoy.com que la propiedad puede ser usada exclusivamente para almacenamiento de granos como harina de trigo, harina de soya, trigo y sal, por lo que varios de los espacios destinados para otros recursos deben permanecer cerrados.
Esto obedece a que el PEP sigue sin presentar un plan remedial contra incendios, luego de que el Cuerpo de Bomberos en el 2023, presentara un informe señalando las deficiencias y peligros que tiene la estructura, la cual les impide contar con el aval de funcionamiento total hasta que se hagan las correcciones.
"(…) en las instalaciones ya no se almacena productos peligrosos y las cámaras de refrigeración no se están utilizando hasta realizar las acciones necesarias recomendadas por el cuerpo de bomberos. Este reduce en gran nivel el peligro de incendio en las instalaciones del Parque Empresarial del Pacífico. De igual manera, se generó un giro en el tipo de material que se almacenaban en las bodegas, esto colabora a reducir el nivel de riesgo de las instalaciones", confirmó Salud a este medio.
Según el ministerio, el permiso de operación PS-ARS-E-PSF-059-2020 para el PEP fue emitido desde el año 2020, por lo que a pesar de todos los riesgos que implica mantenerlo abierto, su fecha de vencimiento se mantuvo para el 31 de marzo del 2025, es decir, pueden ser alquilando algunas bodegas durante un año, sin tener el plan contra incendios que exige Bomberos.
Sobre los avances en las remodelaciones solicitadas, la cartera indicó que este año se les dio seguimiento con reuniones y visitas a las instalaciones, siendo el pasado 21 de febrero la última interacción directa con los administradores del parque y los encargados del BCR- SAFI.
No obstante, Salud confirmó que esperan una repuesta de Bomberos por solicitud del BCR-SAFI, para modificación del nuevo cronograma de acciones y con esto girar el ordenamiento sanitario que tendrá un plazo de vigencia no mayor a un año.
Al consultar si todas las condiciones negativas y que aún no han sido corregidas, dan pie a un cierre o clausura del parque, indicaron que solamente podrían hacerlo en caso de que no se cumpla con el nuevo cronograma de acción que a la fecha ni siquiera se ha presentado, es decir, Salud les permite operar aunque no tengan las condiciones necesarias por ahora.
"En la última reunión se les indicó que se debe cambiar la ejecución de los tiempos del cronograma y el plan de acciones debe ser realizado en un año", detallaron.
Municipalidad: "no requieren permiso sanitario"
Parque Empresarial del Pacífico. Foto: Marco Sharp / YouTube
La propiedad está ubicada en Caldera, Esparza y la municipalidad de ese cantón confirmó que el PEP mantiene permisos vigentes emitidos por ellos para mantener operaciones, pero no especificaron si otorgaron la autorización para usar los cuartos fríos y las bodegas para material peligroso.
"Según los registros vigentes de la Municipalidad de Esparza, en la finca 6-22463-000 propiedad de BCR- Fondo de Inversiones Inmobiliaria registra una licencia de construcción para bodegas y oficinas, las cuales al momento de su trámite contaron con los respectivos permisos por parte del Ministerio de Salud y el Cuerpo de Bomberos, según consta en la plataforma APC del Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos", respondieron.
Verónica Solórzano Jarquín, analista profesional de Proyección Institucional del ayuntamiento, señaló que el BCR SAFI tiene licencia clasificación CIIU del ministerio de Salud, con la cual no necesitan permiso sanitario de funcionamiento.
"Es importante destacar que la Municipalidad de Esparza, a través de la Administración Tributaria, regula la materia fiscal y la actividad comercial que se desarrolla en el lugar, misma que depende de la clasificación y tipo de riesgo asignado por la cartera de salud, además, cada arrendatario de los locales o bodegas deberá tramitar la debida Licencia Comercial ante la Municipalidad según corresponda, aportando también el permiso sanitario si es requerido", explicó Solórzano.
Sin agua propia
Otras de las deficiencias detectadas es que este lugar sigue trabajando sin contar con servicios básicos primordiales como agua propia.
Así lo reveló el último avalúo hecho al complejo de bodegas de 541 mil metros cuadrados, ubicado en Caldera de Esparza, Puntarenas, hecho por la compañía Logan, a solicitud del BCR, para cumplir con el acuerdo de entregar un avalúo anual a la Superintendencia General de Valores (Sugeval).
Cuatro años después de su compra, ahora la propiedad fue tasada en $28 millones, es decir, los inversionistas vieron como su dinero se usó para pagar un terreno que hoy en día cuesta casi la tercera parte de lo desembolsado en el 2020 a la sociedad anónima 3-101-764316, del exdiputado Humberto Vargas Corrales.
Esos $28 millones se desglosan en $10,3 millones del terreno más $17,7 millones de las bodegas.
El documento de valoración, del cual CRHoy.com tiene copia, detalla que el PEP a la fecha sigue sin contar con agua propia y para poder abastecer a las 10 bodegas industriales que ocupan el 14.96% del área total, usan un pozo prestado de otra propiedad.
"Hoy día, el suministro de agua potable se realiza por concesión de uso de un pozo vecino, pues a la fecha de este informe, el cliente se encuentra terminando de construir y habilitar uno propio que servirá al parque industrial, mientras que el servicio de recolección y tratamiento de aguas residuales es realizado mediante pozos sépticos", detalla el documento entregado a Sugeval.
Añaden que la finca, registrada ante la Municipalidad de Esparza con el número 6-22463-000 que el pozo lo tienen por concesión del predio contiguo al PEP.
"Al momento de la inspección, se pudo conocer sobre el hecho de que el cliente (actual propietario), se encuentra en el proceso de construcción y habilitación de un pozo de agua potable propio a fin de que este sirva al interior del Parque Empresarial", confirmaron.
Sobre el urbanismo de calles, aceras e infraestructura instalada, constataron no han sido construidos dentro de la propiedad, los accesos y vías al interior de todo el lote son de tierra natural, destaca el estudio realizado por Franedward Moreno, subdirector de avalúos y Fabián Fernández Otárola, Analista de avalúos de Logan.
Menos ingresos y baja ocupación
El estudio evaluó el desempeño del centro operativo desde el 1 de octubre hasta el 31 de diciembre del 2023 y evidenció el bajo desempeño que tuvo este cuestionado centro de operaciones.
En el documento presentado a los socios el pasado 22 de enero, se detalla que el parque solo tenía cinco inquilinos, por lo que más de la mitad de la estructura estaba desocupada.
"El Parque Empresarial del Pacífico mantiene su operación con normalidad y actualmente cuenta con 5 inquilinos con amplia trayectoria empresarial y con potencial para seguir expandiendo sus negocios y operaciones en el activo inmobiliario antes mencionado. El Parque mantiene un nivel del 49,74% de ocupación", detalla el informe.
El análisis expone que para poder colocar más alquileres, estaban negociando bodegas secas para ser ocupadas por una empresa del sector automotriz que sería destinada al almacenamiento de vehículos, sin embargo, esta no se había culminado al reporte de enero.
Otro de los planes de la administración del parque era ofrecer a un cliente de la industria cárnica una de las estructuras con cuartos fríos, pero indicaron que "para poder cerrar satisfactoriamente esta negociación, aún se deben realizar inversiones en los cuartos para transformar algunos de refrigerado a congelado".
No obstante, el propio Ministerio de Salud confirmó que no tienen permiso para hacer uso de estas bodegas refrigeradas.