Oferta de vivienda en la GAM excluye incluso a hogares más ricos
Panorámica de edificios residenciales en Escazú
La oferta de viviendas a la venta en la Gran Área Metropolitana (GAM) deja por fuera incluso a los hogares con mayores ingresos de esta región, de acuerdo a un estudio del Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos (CFIA) y la UCR.
Los investigadores recopilaron información de más de 4.000 propiedades ofertadas en línea, con precios que van desde los $35.000 hasta encima de $554.000.
El estudio agrupó a los hogares de la GAM en cinco rangos de ingreso económico, conocidos como quintiles, y determinó un tope máximo de costo de vivienda al que cada quintil puede acceder.
Esta comparación concluyó un dato revelador: un 47% de las casas de la muestra tiene precios que sobrepasan las posibilidades de gasto del grupo de familias más ricas de la GAM.
Marcela Román, especialista en economía urbana del Observatorio Inmobiliario de la UCR, describió que el mercado habitacional del país vive lo que se conoce como la tiranía del máximo mejor uso. Así se llama cuando existe una dinámica que prefiere a los sectores más pudientes, al carecer de condiciones para producir soluciones para otros segmentos.
"El desarrollador va a preferir garantizar los nichos de mayor rentabilidad que compran los productos más caros, lo que pasa es que son pocos", afirmó.
Este escenario se agrava por dos factores: no hay insuficientes viviendas nuevas —lo que suele elevar los precios— y faltan políticas y regulaciones que emparejen la cancha.
Por ejemplo, Román indicó que una idea puede ser exigir a los desarrolladores una cuota de vivienda para segmentos de menores ingresos en cada proyecto habitacional.
Poca oferta para estratos con menores ingresos
Los estratos más pobres encuentran pocas opciones de casas accesibles en la GAM.
Solo tres de las viviendas revisadas por el estudio son asequibles para las familias metropolitanas del primer quintil. No obstante, se aclara que este grupo de casas puede estar sobrepresentado, debido a que las más baratas no suelen venderse por medios digitales.
Para el segundo quintil económico, solo el 8% de las viviendas en venta está dentro de su rango de precios aceptable y para el tercer nivel económico de hogares es el 17%.
Los datos coinciden con estadísticas que calcula también el Centro de Estudios del Negocio Financiero e Inmobiliario (Cenfi). Este organismo considera que el tercer y cuarto quintil de ingreso son los más castigados.
Estas familias de ingreso económico medio no pueden adquirir casas tan costosas, pero tampoco aplican a bonos o subsidios. En esos casos el acceso a vivienda está amarrado a créditos bancarios.
Desigualdad geográfica
El análisis incluyó la ubicación de la oferta de vivienda disponible para cada segmento de hogares, lo que expuso una desigualdad en la geografía urbana.
La mayoría de la oferta de vivienda a la que pueden acceder los hogares de ingresos medios se ubica en las zonas de más antigua urbanización, por ejemplo los centros de ciudades.
Se encontraron opciones para los primeros tres rangos de familias en la mayoría de los cantones del área metropolitana de San José, al sur de Heredia y Alajuela y en Cartago.
Por otra parte, los hogares más ricos y las propiedades más costosas cubren una mayor superficie: desde los centros tradicionales hasta zonas suburbanas y periféricas de riqueza como Curridabat, Escazú y Santa Ana.
Incluso dentro de cada cantón existen concentraciones específicas de viviendas accesibles y costosas.
Estos patrones también están relacionados con el transporte. Las familias de menores ingresos suelen buscar centros urbanos para acceder al transporte público, mientras que este factor pesa menos en la decisión de hogares más adinerados.
El costo de las viviendas nuevas unido al costo de transportarse "bloquea" a familias más pobres de ciertas zonas de la ciudad, incluso algunas que registran importantes concentraciones de empleo, como Escazú.