¡La finca de la discordia! Agricultora y familia disputan 28 mil m² por incongruencia jurídica

• El Tribunal Agrario anuló la sentencia que había declarado propietaria a una agricultora de Cóbano, al considerar que el fallo fue contradictorio y carecía de un análisis jurídico suficiente.
• La jueza de primera instancia reconoció simultáneamente la validez de una compraventa y la adquisición por usucapión, dos vías legales excluyentes entre sí, lo que el Tribunal calificó como una incongruencia.
• El caso deberá resolverse nuevamente, esta vez con un estudio claro sobre la naturaleza del contrato y las limitaciones legales que pesaban sobre el terreno, por lo que la disputa sobre la propiedad sigue abierta.

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Una mujer podría perder todos los derechos sobre una propiedad que compró a un matrimonio en el 2002, en Cóbano de Puntarenas, esto debido a una incongruencia en el fallo judicial que le dio la razón.

En junio del año pasado, el Tribunal Agrario le dio la razón a la mujer en un reclamo que presentó contra los hijos del matrimonio, ya fallecido, al que le compró el terreno. La mujer alegó que los hijos de la pareja estaban irrespetando el contrato de compra y venta que ella había firmado con sus padres, al declararse herederos del terreno.

En principio, el Tribunal le dio parcialmente la razón a la mujer, pues por más de 20 años la mujer ocupó el terreno. Sin embargo, tras la apelación de los hijos del matrimonio, una nueva resolución eliminó la sentencia del Tribunal y ahora el caso deberá ir a juicio nuevamente.

El argumento para eliminar la sentencia fue una incongruencia en el primer fallo, pues en este se reconocieron dos hechos que no son compatibles al mismo tiempo. Los jueces determinaron que había sido válido el negocio de compra del terreno, pero al mismo tiempo, le dieron los derechos a la mujer sobre el terreno por usucapión, que es cuando una persona adquiere derechos sobre una tierra porque tiene muchos años de vivir en ella.

El origen del conflicto

La agricultora alegó que en agosto de 2002 compró un terreno de más de 28 mil metros cuadrados en Puntarenas.

Según su versión, ella pagó la suma de ₡4 millones por la propiedad y, durante más de 20 años, ejerció posesión pública, pacífica y continua. También realizó mejoras como cercas, corrales, mantenimiento, obra gris de una vivienda y siembra de árboles frutales.

En la demanda contra el matrimonio, y sus herederos, planteó las siguientes pretensiones:

1. Pretensión principal

Que se declarara válida la compraventa y se ordenara formalizar el traspaso ante un notario público. En caso de que ellos se negaran, solicitó que el juez firma en su representación.

2. Pretensión alternativa

En caso de que no prosperara como válida la compraventa, pidió que se le reconociera como dueña de la propiedad alegando tener más de 10 años de posesión.

Además, pidió el pago de daños e intereses en caso de que se rechazaran las demás pretensiones.

La respuesta de los demandados

Los demandados negaron responder a la demanda y presentaron una contrademanda.

Sostuvieron que:

• Nunca existió una compraventa del terreno, sino únicamente una venta de mejoras.

Una venta de mejoras es un contrato mediante el cual una persona vende las construcciones, cultivos o inversiones hechas sobre un terreno, pero no vende el terreno en sí.

• El documento de 2002 no era para transferir la propiedad.
• El inmueble estaba sujeto a limitaciones impuestas por la Ley de Tierras y Colonizaciones (Ley 2825), por haber sido adjudicado por el entonces Instituto de Desarrollo Agrario (hoy Instituto de Desarrollo Rural).
• Cualquier contrato celebrado sin autorización del Instituto durante el período de limitación no era válido.

También alegaron falta de legitimación y falta de derecho de la agricultora.

La falta de legitimación cuestiona si una persona es la indicada o no para presentar una demanda o para ser demandada. Mientras que la falta de derecho es cuando se analiza si tiene o no razón desde la parte legal en lo que reclama.

En su contrademanda los herederos pidieron que se declarara que ellos eran los únicos propietarios, que el contrato era nulo y que la actora se abstuviera de perturbar el terreno.

La sentencia de primera instancia

En junio de 2025, el Juzgado Agrario declaró parcialmente con lugar la demanda de la agricultora.

La jueza resolvió:

• Declarar que la actora había comprado legítimamente la finca.
• Declarar que los demandados incumplieron el negocio pactado.
• Reconocer que la demandante había adquirido la propiedad también por usucapión agraria, o sea por tener posesión continua durante el tiempo y las condiciones que la ley determina.
• Ordenar la inscripción del terreno a nombre de la agricultora en el Registro Nacional.
• Rechazar la contrademanda.
• Condenar en costas a los herederos.

Es decir, la jueza acogió simultáneamente la pretensión principal (validez de la compraventa) y la pretensión subsidiaria (usucapión).

La apelación

El abogado de los sucesorios interpuso recurso de apelación alegando múltiples condiciones que invalidaban la sentencia y errores de fondo. Entre sus principales argumentos estuvieron:

A) Errores procesales:

• Irregularidades en la designación de una representación legal para una de las partes demandadas.
• Falta de acreditación formal de la condición de albacea del representante de los sucesorios. Esto quiere decir que la persona que decía actuar como albacea no demostró formalmente que tenía ese nombramiento.

B) Dictado prematuro de la sentencia:

• Alegó que no se resolvió una solicitud de audiencia de conciliación antes de dictar el fallo.

C) Incorrecta valoración probatoria:

• Sostuvo que el contrato de 2002 no era una compraventa sino una venta de mejoras.
• Cuestionó la validez de una supuesta escritura de 2014.
• Negó que existieran los requisitos de la usucapión.

D) Falta de análisis sobre las limitaciones legales del inmueble:

Asimismo, argumentó que la finca estaba sujeta a restricciones del entonces Instituto de Desarrollo Agrario, que prohibían su traspaso sin autorización durante 15 años, lo que hacía nulo cualquier contrato celebrado en ese período.

El análisis del Tribunal Agrario

El Tribunal revisó primero si existían errores que obligaran a anular el fallo antes de entrar al fondo del recurso. Para ello aplicó normas de la Ley de Jurisdicción Agraria y principios del debido proceso, especialmente los relacionados con congruencia y motivación de las sentencias.

1. Incongruencia

El Tribunal determinó que la sentencia era contradictoria, esto debido a que:

• Si se reconoce que existió una compraventa válida, entonces la propiedad se transmite por contrato.
• Si se declara usucapión, significa que no existía título válido y que la propiedad se adquirió por posesión prolongada.

Esto quiere decir que ambas vías son excluyentes entre sí.

En este caso, la usucapión fue planteada como pretensión alternativa, es decir, solo debía analizarse si fracasaba la principal. Sin embargo, la jueza acogió ambas simultáneamente.

Para el Tribunal, esto constituye un vicio de incongruencia, pues el fallo resulta internamente contradictorio y carece de coherencia jurídica.

2. Falta de fundamentación

El Tribunal también señaló que la sentencia omitió analizar un punto esencial: que el terreno había sido adjudicado mediante contrato de asignación de tierras por el entonces Instituto de Desarrollo Agrario.

La normativa imponía limitaciones a la libre disposición del inmueble durante un plazo determinado. Según el Tribunal, la jueza no examinó ni valoró adecuadamente esas restricciones ni su impacto sobre la validez del contrato de 2002.

La sentencia expone que esa omisión implica falta de fundamentación suficiente, lo cual afecta el derecho de defenderse y el proceso.

Decisión final

Debido a los vicios detectados, el Tribunal concluyó que no era necesario analizar el resto de los agravios. En el "Por Tanto", resolvió:

• Acoger la nulidad.
• Anular la sentencia apelada.

Esto significa que el fallo de primera instancia quedó sin efecto y el proceso deberá continuar conforme corresponda, para que se dicte una nueva resolución que corrija los defectos señalados.

¿Qué implica esta anulación?

La anulación no resuelve quién es el propietario del terreno. Lo único que hace es invalidar la sentencia anterior por errores procesales y de fundamentación.

Ahora, el caso deberá volver a instancia para que se emita una nueva sentencia:

• Coherente en sus conclusiones.
• Debidamente fundamentada.
• Con análisis claro sobre la naturaleza del contrato.
• Y con estudio específico de las limitaciones legales que pesaban sobre el inmueble.

En síntesis, el Tribunal Agrario determinó que el fallo original era jurídicamente contradictorio y carecía de análisis suficiente sobre aspectos esenciales, por lo que debía anularse para garantizar el debido proceso.

El conflicto sobre la propiedad del terreno, por tanto, sigue abierto.