Fotos satelitales revelan que SAFI del BCR pagó $70 millones por inmueble sin terminar
SAFI compró propiedad como si todas las obras estuvieran al 100%, dice informe
Comparación fotográfica del PEP. GeoInn Geospatial Innovations S.A./Auditoría Interna BCR
La Sociedad Administradora de Fondos de Inversión (SAFI) del Banco de Costa Rica (BCR) compró el Parque Empresarial del Pacífico (PEP) por casi $70 millones pese a que las obras constructivas del inmueble no estaban al 100%.
La compra de la propiedad, de más de 540 mil metros cuadrados (m2) y aledaña a la carretera Costanera Sur, se concretó el 20 de febrero de 2020 a una sociedad ligada al exdiputado Humberto Vargas Corrales, legislador por el Partido Unidad Social Cristiana (PUSC) entre 2014 y 2018.
El informe de relación de hechos realizado la Auditoría Interna del BCR, con fecha de junio de 2023 y que sirvió como base para la denuncia penal presentada por la junta directiva de la SAFI el 26 de agosto de 2024, revela que el inmueble estaba inconcluso al momento de la compra. Por ejemplo, estaba pendiente terminar la construcción de naves en frío (bodegas para refrigeración).
La compra por $70 millones se concretó a pesar de que hubo inspecciones realizadas entre octubre de 2019 y febrero de 2020 por el área de ingeniería de la SAFI y la gerencia general de la sociedad.
Para ese momento, según el informe auditor, los funcionarios debieron percatarse de que el inmueble no estaba al 100%. Sin embargo, habrían omitido alertar estas situaciones a los órganos encargados de decidir el futuro de la adquisición de la propiedad.
Previo a avalar la compra, el Área de Ingeniería de la SAFI emitió un informe el 17 de octubre de 2019 que estimó el valor del PEP en casi $70 millones. Por ejemplo, se incluyeron: 399.002 m2 de patios por un valor superior a los $19.9 millones, 3 bodegas por $15.6 millones y una bodega (nave en frío) valorada en más de $6.8 millones. Pero, los análisis efectuados por la Auditoría Interna advirtieron que para entonces el parque no estaba al 100% y que su valor no podía ser ese.
Los hallazgos del órgano auditor contradicen lo expuesto el 9 de enero de 2020. Ese día el Comité de Inversiones (CI) de la SAFI conoció la compra del PEP como un "proyecto finalizado al 100% y con ocupación plena".
También se pone en entredicho el informe de valoración pericial externa del 10 de febrero de 2020, hecho por la firma Grupo Ingenio AIC S.A., el cual le asignó al PEP un valor de más de $71 millones y que sirvió como referencia para fijar el monto final de la adquisición del inmueble.
El informe de auditoría realizado contó con el aporte de imágenes satelitales proveídas por la empresa Geoinn Geospatial Innovations S.A. y el valuador externo Grupo Tecno Ingeniería Internacional S.A.
Las investigaciones en torno a la compra arrancaron en 2021 tras una serie de denuncias anónimas planteadas ante las juntas directivas del BCR y de la SAFI.
A partir de las fotografías satelitales captadas entre setiembre de 2019 y febrero de 2020, la Auditoría Interna del BCR corroboró que el parque empresarial no estaba concluido al momento de ser comprado por la SAFI.
Según los análisis contratados por la auditoría, el valor real del PEP al momento de la compra superaba los $34.7 millones y por tanto se habría adquirido con un sobreprecio cercano a los $35 millones.
Como ejemplo, en el proceso de compra, el área de Ingeniería de la SAFI estimó que los patios de 399 m2 valían $19.9 millones. Sin embargo, la auditoría no encontró documentos o estudios topográficos que respaldaran esa valoración.
"Las fotos del 29 setiembre 2019 son muy similares a las del 17 octubre 2019, por lo que ninguna de ellas muestra la realidad constructiva de PEP que coincida con lo indicado por Ingeniería BCR SAFI en su informe del 17 octubre 2019, en el cual indican que la estimación de valor por US$69.098.600, se basó en la observación del estado aparente del inmueble a la fecha de la visita.
"En el informe se les asignan valores a todas las áreas como si estuvieran finalizadas y no se hace ninguna salvedad al respecto. Es reprochable que el Área de Ingeniería BCR SAFI le haya asignado a PEP un valor de US$69.098.600 cuando las fotos evidencian que, al 17 octubre 2019, prácticamente no había nada construido, por lo que no ejerció su función de control a lo interno como primera línea de defensa, para llamar la atención sobre el estado constructivo real del proyecto a esa fecha, ya que el informe de valoración de Ingeniería BCR SAFI es uno de los insumos fundamentales para el inicio de la negociación, determinación del precio adecuado, revisión adecuada de los inmuebles y áreas existentes", detalla el análisis hecho por la Auditoría Interna, a partir de las fotografías satelitales.
La recopilación fotográfica contenida en el informe también revela que el 31 de enero de 2020 (22 días antes de la compra del PEP) las naves de frío no estaban finalizadas. Además, hubo diferencias considerables entre el informe del Área de Ingeniería de la SAFI del 17 de octubre de 2019 y los estudios efectuados por Grupo Tecno (contratado para la auditoría).
"Se constata que entre el informe ‘Resumen de Estimación de Valor de Inmuebles UII-010-2019' y el valor determinado por Grupo Tecno, conforme con la técnica retrospectiva, una diferencia por 309.971 m2 del área de predios utilizables (399.000 m2-89.029 m2), y por ello, a su vez, el Grupo Tecno estimó que tal diferencia en áreas pudo generar un exceso por US$18.169.420 (US$19.950.000-US$1.780.580) en el valor pericial asignado a esos predios sobreestimados en el proceso de adquisición del PEP.
"Al comparar el valor del informe ‘Resumen de Estimación de Valor de Inmuebles UII-010- 2019' (US$69.098.600) y la valoración retrospectiva realizada por Grupo Tecno (US$34.785.991,49) se determinó una diferencia por US$34.312.608,51 entre la valoración pericial original de Ingeniería BCR SAFI y la valoración pericial retrospectiva de Grupo Tecno, lo cual revela la incidencia relevante en el precio pagado por el PEP, que tuvo la sobreestimación original del área de predios utilizables", puntualiza el informe, remitido por la junta directiva de la SAFI al Ministerio Público.
Incluso, la Auditoría Interna del BCR constató que el 17 de marzo de 2021 (1 año después de la compra del PEP) las naves en frío aún no estaban concluidas.
"La valoración de Ingeniería BCR SAFI es uno de los insumos fundamentales para el inicio de la negociación, determinación del precio adecuado, revisión adecuada de los inmuebles y áreas existentes. Por lo tanto, los ingenieros de la Unidad de Ingeniería BCR SAFI, que elaboraron el informe UII-010-2019, debieron ser transparentes en revelar, de acuerdo con las responsabilidades de sus perfiles de puestos, el estado y valor real del proyecto, de acuerdo con el estado constructivo de PEP a la fecha de su informe, que tal y como se evidenció en las fotos prácticamente no había nada construido a esa fecha. Por lo tanto, no advirtieron el estado constructivo real a esa fecha, y que lo correcto era esperar a que el proyecto estuviera terminado para poder realizar la estimación de valor y poder avanzar con la compra", subrayó la auditoría, la cual agregó que los funcionarios de la SAFI habrían omitido las valoraciones adecuadas al tomar de 'oficio' y dar por certera la información proporcionada por el vendedor.
Días antes de la compra, el inmueble no estaba concluido. Foto: Auditoría Interna PEP
Para la Auditoría Interna del BCR, los elementos encontrados en el análisis de la compra del PEP detallan que "se violentó de forma contundente" la eficacia de la primera línea de defensa asociada a la adquisición de proyectos de los fondos de inversión inmobiliaria "diseñada para procurar un sistema de control interno efectivo y ejecutar procedimientos de control de manera constante". En esa línea, la Unidad de Ingeniería del BCR SAFI y la gerencia general de entonces no advirtieron a los órganos decisorios (junta directiva y Comité de Inversiones) los riesgos de adquirir un inmueble inconcluso.
"Las conductas indicadas son negligentes, reprochables y omisivas, por lo que estas actuaciones son perjudiciales para el buen nombre de BCR SAFI S.A., así como para protección de los inversionistas. Tales conductas cuentan con suficiente material probatorio (están documentadas), por lo que la junta directiva de BCR SAFI S.A., tiene fundamento legal para proceder a tomar las decisiones y medidas correspondientes", concluye el informe.
Denuncia a Ministerio Público
- La SAFI del BCR indicó el lunes 26 de agosto que interpuso una denuncia penal por las presuntas irregularidades en el proceso de compra del PEP. Según la entidad, la denuncia se presenta a raíz del informe de relación de hechos elaborado por la Auditoría Interna la Sociedad.
- La junta directiva de la SAFI solicitó la investigación tras recibir 3 denuncias anónimas en marzo 2021.
- Desde que la Unidad de Investigación del BCR conoció las primeras denuncias en marzo del 2021 se abrió un expediente en el banco para indagar sobre las presuntas irregularidades que pudieron mediar en la compra del PEP y en diciembre de ese año se elaboró el primer informe parcial por parte de la Auditoría Interna, por lo que se tomó la decisión de contratar asesoría legal, valuadores expertos y una empresa proveedora de imágenes satelitales certificadas para contar con respaldos técnicos.
- Posteriormente, en junio 2022, se hizo una revisión de contratos y adendas para determinar la existencia de rentas garantizadas y revisión de contrato de garantía de salida anticipada, así como el levantamiento topográfico con equipo de precisión satelital y un vuelo fotogramétrico.
- Entre setiembre y octubre de 2022 se realizó una valoración pericial y financiera para conocer el valor estimado del PEP de forma retrospectiva a febrero 2022, así como la revisión del contrato de fideicomiso de garantía.
- Fue hasta junio del 2023 cuando la auditoría entregó el informe final de relación de hechos a la directiva de BCR SAFI y un mes después se despide sin responsabilidad patronal al entonces gerente general a.i., al supervisor de ingeniería; a un ingeniero y a la Gerente de Negocios y Proyectos a.i.
- Un mes después se ordenó una colaboración activa con el Ministerio Público en todas las investigaciones relacionadas con el PEP y al mismo tiempo se solicitó un nuevo avalúo del parque.
- Este año en febrero, se hizo el registro del nuevo valor en libros ($28 millones) y en julio se presentó ante la Fiscalía del Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos (CFIA) de la empresa valuadora Grupo Ingenio AIC S.A. y dos de sus arquitectos en cuanto al componente pericial de las valoraciones, por sus actuaciones y supuestas omisiones.
- La SAFI justificó todo este tiempo transcurrido como parte del proceso legal que se tiene que respetar para no interferir en la investigación paralela que ya había iniciado en la fiscalía.
- En la investigación se revisó la información relevante relacionada con la compra del inmueble realizada el 20 febrero 2020 e información complementaria al 26 mayo 2023.