Calificadora de riesgo baja nota al BCR SAFI por cuestionamientos al Parque Empresarial del Pacífico

El estudio de riesgo de inversión señala que la nota SCR A como: la calidad y diversificación de los activos del fondo, la capacidad para la generación de flujos, las fortalezas y debilidades de la administración, presentan una adecuada probabilidad de cumplir con sus objetivos de inversión, teniendo una adecuada gestión para limitar su exposición al riesgo por factores inherentes a los activos del fondo, siendo un nivel catalogado como "bueno".

No obstante, la variante está en que pasó de positivo a negativo, lo cual significa que la posición relativa dentro de las diferentes categorías tendría una tendencia a desmejorar.

La SCR fundamentó que los cuestionamientos que surgieron en el último año con la compra del Parque Empresarial del Pacífico (PEP), su devaluación, los incumplimientos del plan contra incendios y la alta desocupación fueron determinantes para bajar el nivel.

Los responsables

Uno de los aspectos que valoró la compañía a cargo de la evolución fue que la propiedad pasó de poco más de $70 millones cuando fue comprada en el 20 de febrero del 2020 a un monto de $28 millones, es decir, su valor cayó un 60% en cuestión de 4 años, luego de devaluarse $42 millones.

"El Consejo de Calificación de SCR Costa Rica decidió modificar a la baja la calificación del fondo BCR F.I. Inmobiliario ND en respuesta a la alta desocupación que registró al corte de análisis, proveniente del Parque Empresarial del Pacífico, inmueble de mayor representación del Fondo, afectando con ello el ingreso por alquiler y a su vez, el rendimiento liquido del mismo.

Asimismo, otra de las variables que se consideraron fueron las minusvalías registradas en algunos inmuebles, en la cual destaca la significativa minusvalía registrada por el Parque Empresarial del Pacífico en febrero de 2024, impactando de forma negativa el valor de la participación del Fondo, aspecto que fue considerado por los auditores externos emitiendo una opinión con salvedad", señala el informe

El Consejo de Calificación mantuvo la perspectiva en "Observación" a todos los fondos inmobiliarios analizados por "la exposición al riesgo reputacional que recae sobre la Sociedad, producto de los acontecimientos relacionados con el manejo de activos inmobiliarios".

Para la SCR reconoció que la administración de los fondos implementó acciones y ajustes a nivel organizacional y de gobernanzas tras el escándalo que generó el PEP por las presuntas irregularidades que se ventilaron, no obstante consideran que como tienen un proceso de implementación esperan que los cambios se vean reflejados a futuro a  nivel de resultados.

Por esa razón, advirtieron que las eventuales variaciones en las calificaciones estarán sujetas a la capacidad de respuesta por parte de la SAFI para mitigar de los riesgos señalados.

Fundamentos para mejorar

La calificadora emitió una serie de lineamientos que debería seguir la administradora para buscar una mejor nota en la próxima evaluación.

Uno de esos es reducir los niveles de desocupación de los fondos inmobiliarios, con el fin de no afectar la rentabilidad de los inversionistas, tomando en cuenta que el PEP cerró el 2023 con una ocupación inferior al 50% y sus ingresos bajaron considerablemente en el último año.

También sugirieron robustecer los procesos de cobro y velar porque se cumplan los distintos acuerdos y compromisos de pago establecidos, pues se identificaron altos montos de deuda por parte de los arrendatarios.

También se tomó en cuenta que los fondos del BCR Inmobiliario Rentas Mixtas ND, BCR F.I. Inmobiliario ND y BCR F.I. Inmobiliario del Comercio y la Industria ND, tienen altos niveles de apalancamientos (46%), es decir mucha dependencia de la deuda y esto puede aumentar el riesgo financiero, por lo que perjudica su rendimiento.

Y la principal es "mitigar el riesgo reputacional ocasionado por los recientes acontecimientos administrativos y legales relacionados con su gestión", haciendo alusión a las decenas de cuestionamientos publicados en medios de prensa sobre el PEP, su compra y manejo que incluso provocó que los diputados de la Asamblea Legislativa crearan una comisión especial para investigar la afectación a los socios e inversionistas.

Precisamente en el apartado del BCR Fondo de Inversión Inmobiliario No Diversificado señalan que las variaciones presentadas corresponden principalmente a la renta dejada de percibir del Hospital La Católica, monto que significaba el 13% del alquiler total, y las reducciones de los alquileres N.I. Uruca (pasó a cuenta de orden) y Parque Empresarial del Pacífico (salida de inquilinos).

Este último parque, ubicado en Caldera, Esparza, fue uno de los que más perjudicó en el tema de ocupación, pues al corte de análisis, el Fondo registra un arrendamiento del 60%, a raíz de una disminución anual de 31% y 29% de manera semestral, siendo el PEP el talón de Aquiles a la hora alquilar espacios.

Según los datos de la SCR, de los más de 540 mil metros cuadrados disponibles en ese centro de operaciones porteño, menos de 272 mil están siendo utilizadas por inquilinos y "debido al incremento en la desocupación del Fondo al corte de análisis, se aprecia un crecimiento de la brecha tanto anual como semestralmente".

Respecto al área total desocupada, el Fondo registra 332.546 m², es decir, la superficie del Parque Empresarial del Pacífico representa un 82% del total desocupado.

Parque Empresarial del Pacífico Página Web

Sobre la situación financiera, informaron que los activos de BCR SAFI, a diciembre de 2023, disminuyeron 17% en el análisis anual y 3% en la comparación semestral, mientras que los pasivos reportaron una baja de 41% y 24%, respectivamente.

Por su parte, se indicó que el patrimonio se redujo un 10% en el comparativo anual, no obstante, aumentó un 2% semestral.

También recalcaron que existe a diciembre de 2023, el monto de las cuentas por cobrar acumuladas asciende a $418.382. Según el documento, la morosidad se compone por el monto por cobrar más otros montos pendientes y proviene de 27 inquilinos en sus propiedades, de los cuales, un 65% presenta atrasos de 61 a 90 días, 26% de 30 a 60 días y 9% menor a 30 días.

Parque lleno de cuestionamientos

Debido a todos los cuestionamientos que rodean la compra y maneja del PEP, la Fiscalía Adjunta de Probidad, Transparencia y Anticorrupción dirige la causa 21-000209-1218-PE para investigar posibles delitos en medio de la transacción de la que se vio beneficiada  la sociedad anónima 3-101-764316, del exdiputado Humberto Vargas Corrales.

Tras la adquisición, además del señalamiento por el presunto sobreprecio que se pagó, se increpó la falta de un plan contra incendios, por lo que fue sometido a un análisis por parte del Cuerpo de Bomberos, entidad que emitió un informe revelando múltiples deficiencias en la estructura, las cuales a la fecha no han sido corregidas y tampoco existe un plan formal para hacerlo, no obstante el sitio sigue operando con normalidad.

Otras de las deficiencias detectadas es que este lugar sigue trabajando sin contar con servicios básicos primordiales como agua propia.

Así lo reveló el último avalúo hecho por la compañía Logan al complejo de bodegas, a solicitud del BCR para cumplir con lo dispuesto por la Sugeval.

Además el año pasado reportó un bajo desempeño, según un informe presentado a los socios el pasado 22 de enero, donde se detalla que el parque solo tenía cinco inquilinos, por lo que más de la mitad de la estructura estaba desocupada.

"El Parque Empresarial del Pacífico mantiene su operación con normalidad y actualmente cuenta con 5 inquilinos con amplia trayectoria empresarial y con potencial para seguir expandiendo sus negocios y operaciones en el activo inmobiliario antes mencionado. El Parque mantiene un nivel del 49,74% de ocupación", detalla el informe.

Pero además, el Ministerio de Salud les prohibió usar bodegas para cuartos fríos y resguardo de materiales peligrosos, ante la ausencia de un plan contra incendios.

La propia cartera gubernamental confirmó ante consulta de CRHoy.com que la propiedad puede ser usada exclusivamente para almacenamiento de granos como harina de trigo, harina de soya, trigo y sal, por lo que varios de los espacios destinados para otros recursos deben permanecer cerrados.

"(…) en las instalaciones ya no se almacena productos peligrosos y las cámaras de refrigeración no se están utilizando hasta realizar las acciones necesarias recomendadas por el cuerpo de bomberos. Este reduce en gran nivel el peligro de incendio en las instalaciones del Parque Empresarial del Pacífico. De igual manera, se generó un giro en el tipo de material que se almacenaban en las bodegas, esto colabora a reducir el nivel de riesgo de las instalaciones", confirmó Salud a este medio.

Entre otros aspectos, se reportan bajas en los ingresos anuales según el último reporte (2023) y estructuralmente tiene deficiencias en accesos, no cuenta con aceras y gran parte de la propiedad sigue sin construcciones.