5 variantes provocaron pérdida de $42 millones en el valor del Parque Empresarial del Pacífico
Logan Valuation confirmó que propiedad perdió el 60% de su valor en cuatro años.
El Parque Empresarial del Pacífico (PEP), administrado por la Sociedad Administradora de Fondos de Inversión del Banco de Costa Rica (BCR SAFI), hoy vale $42 millones menos que hace 4 años cuando fue comprado a la sociedad anónima 3-101-764316, del exdiputado Humberto Vargas Corrales.
El último avalúo de la propiedad ubicada en Caldera de Esparza, Puntarenas, expuso que luego de ser adquirido en $70,3 millones, ahora vale $28 millones, según el estudio hecho por la empresa extranjera Logan Valuation.
Así fue informado por el propio BCR en un "Comunicado de Hecho Relevante" publicado el pasado viernes 16 de febrero, como requisito a cumplir anualmente ante la Superintendencia General de Valores (Sugeval), según el acuerdo SGV-A-61.
El ajuste del precio tasado por el Fondo de Inversión Inmobiliario no Diversificado del BCR, obedece principalmente al ajuste y nuevo valor en los libros de participación, el cual pasó de $1,087.18 a $944.88, equivalente a una disminución de ciento cuarenta y dos dólares con treinta centavos (-$142.30) por participación.
Desde el 2020 el precio ha variado significativamente a la baja, pues un año después de la compra estaba tasado en $70,3 millones, posteriormente en el 2022 fue valorado en $69 millones, monto que se mantuvo similar en el 2023, pero cayó estrepitosamente en la última actualización.
A esto se suman cinco variaciones como los principales factores que provocaron la caída sin freno del precio de los terrenos, según el documento firmado por Allan Marín Roldán, gerente de BCR SAFI.
- Hubo un reajuste del área de predios que se redujo de 399.000 m2 a 106.197,56 m2. Según el estado actual, los mismos tienen un valor más alto en comparación a los terrenos en la zona, debido a las intervenciones con las que cuentan; sin embargo, actualmente no se puede clasificar como predios sino como terrazas.
- La segregación de las áreas detalladas reasigna un valor a los terrenos que no han sido intervenidos, obteniendo estos un valor menor diferenciado, que se aplica a 296.964,98 m2.
- En cuanto a los valores de las construcciones, los mismos presentan una variación en el valor por m2 constructivo, debido al aumento de depreciación y el estado de conservación de los inmuebles.
- Actualmente, hay un cuarto frío operativo en el proyecto, lo que implica que la puesta en marcha de los demás requiere inversiones por parte del Fondo Inmobiliario. Estas inversiones no pueden ser consideradas en la valoración basada en ingresos. Por lo tanto, a pesar de que LOGAN (empresa evaluadora) identificó rentas de $23 por metro cuadrado para cuartos fríos y hasta $39 para cuartos congelados, en la proyección de ingresos se estima un valor de $5 por metro cuadrado, reflejando la situación actual de las bodegas.
- A nivel financiero, no se incluyen inversiones adicionales ni los eventuales ingresos que se generarían a partir de estas.
A pesar de esto, Marín Roldán asevera en el informe que la actualización de valor razonable del inmueble genera un registro contable de una "Pérdida No Realizada en valor del inmueble", por lo que a su criterio no causa una afectación en el rendimiento líquido a distribuir a los inversionistas.
"Este registro adicionalmente no genera afectaciones en el flujo líquido de caja", sentenció.
Inversionista: "Sugeval no se mueve"
Rodrigo Alberto Carazo Zeledón, uno de los inversionistas que ha llevado la voz cantante para denunciar el presunto sobreprecio que se pagó por este complejo de bodegas, sostuvo que el resultado de este avalúo no es ninguna sorpresa, pues el año pasado tras conocer otro hecho por la Constructora Costarricense S.A. (Cocosa) ya tenían noción de lo que se podría reportar ante Sugeval este año.
Esta es una de las cosas que veíamos venir desde el año 2022 gracias a CRHoy.com que ha estado investigado el tema, habíamos visto como hay un modus operandi para sacar crecientemente dinero. Esto de la compra del PEP fue la sexta o séptima compra que hicieron estos señores del Banco de Costa Rica al amparo de lo que yo llamo un modus operandi que era como sacarle la plata que ellos estaban cuidando sin que nadie se diera cuenta, pero se les fue la mano nos robaron más plata de la cuenta, dijo.
A mediados del 2023, los socios pagaron a la empresa Cocosa un estudio para conocer el precio real del parque y determinó que la propiedad tenía un valor de $27 millones, es decir, tres veces más de lo que se había pagado.
Con este nuevo documento presentado ante la Superintendencia donde se ratifica oficialmente el precio por parte del BCR en $28 millones, los socios que se tome el caso con mayor celeridad.
"Tenemos denuncias formuladas ante Sugeval que no se mueve, tenemos denuncias formuladas ante la Fiscalía que han tenido empuje recientemente, tenemos una serie de cuestionamientos ante la propia SAFI. Queremos cobrarle a las SAFI que lo que nos cobró, además de haberse llevado la plata lo que nos cobró en comisiones extras, pues por ejemplo cobrar un 1% de comisión por el inmueble y si los tenían en $40 millones por encima, eso significa que estaban sacándonos $400 mil dólares al año en lo que yo llamo lucro sin causa, poniéndonos a pagar más impuestos y demás, todo eso se lo tenemos que reclamar al Banco de Costa Rica que es el responsable de la SAFI", dijo Carazo.
El inversionista dijo que no desistirán en su tarea de seguir pidiendo cuentas al BCR para que se hagan responsables de la compra "ruinosa" que se suma a otras por las cuales también están pidiendo explicaciones, pues aduce que el banco le "robó a sus clientes" por medio de los empleados que concretaron esos negocios.
El 30 de junio del 2022, CRHoy.com dio a conocer que la Fiscalía Adjunta de Probidad, Transparencia y Anticorrupción, investiga bajo expediente 21-000209-1218-PE, la compra de la estructura en precio irregular por parte del BCR SAFI del PEP, a la sociedad anónima 3-101-764316, de la cual el exlegislador Vargas Corrales del Partido Unidad Social Cristiana (PUSC) era su accionista mayoritario.
El 19 de agosto del 2022, CRHoy.com informó que el Parque disminuyó su valor en más de $1.7 millones, según los estados financieros no auditados disponibles en la institución financiera.
Al cuestionarle la disminución al BCR SAFI, respondieron que estas valoraciones, se toman en cuenta las condiciones vigentes en el mercado que pueden tener un efecto en el resultado y que son circunstanciales, "como por ejemplo aspectos macroeconómicos como la pandemia del COVID-19 y su impacto en todos los sectores económicos o el ajuste que se ha tenido en el tipo de cambio, que llevó a ajustar dicha valoración en un 0,72% del valor total del activo", señalaron.