Parque Empresarial del Pacífico operaría 2 años más sin cumplir con el plan contra incendios

Los ingenieros a cargo del estudio de Bomberos, Douglas Salas Delgado y Daniel Chavarría Espinoza, notificaron tras la inspección que la empresa debía enfocar el trabajo en el sistema de supresión a base de agua para controlar las tasas de liberación de calor, así como otras variables asociadas a los procesos de combustión de materiales.

"Es importante mencionar que este tipo de sistema es un requisito fundamental dado las características constructivas del proyecto, condición que difiere significativamente de los planos tramitados bajo el contrato OC-918448. Es necesario destacar que se trata de una condición crítica del estado del proyecto que merece ser resaltada en esta sección del informe", dice el documento de Bomberos.

Al ser consultados sobre el trabajo que han realizado para poder cumplir con la normativa, en el BCR indicaron que la SAFI contrató a una empresa externa para la presentación del plan remedial al cuerpo de bomberos el cual aseguran fue enviado en el mes de agosto de 2023.

"Luego de esa fecha se procedió a realizar en primer lugar la cotización a diversas empresas especialistas en el sector y realizándose posteriormente la contratación del diseño lo cual corresponde a la segunda etapa de la solución a implementar, durante el primer trimestre de este año se estará dando trámite a la entrega del diseño final", contestaron ante consulta de este medio.

Según el último avalúo hecho por la empresa Logan, mismo que fue presentado por el BCR ante la Sugeval, el parque no cuenta con sistema contra incendios y tiene un valor de $28 millones, prácticamente la tercera parte de lo que costó hace 4 años (más de $70 millones).

Formación de atmósferas explosivas

En la propuesta de plan remedial presentado por una compañía contratada por el Fondo Inmobiliario de Inversión del Banco de Costa Rica (BCR) para enmendar las deficiencias señaladas por Bomberos, se reveló que el sitio tiene un riesgo elevado de formación de atmósferas explosivas.

El documento presentado ante la representación legal de la Sociedad Anónima de Fondos de Inversión (SAFI) del BCR para buscar soluciones a los señalamientos por corregir destaca, además de los puntos evaluados por los especialistas de Bomberos, menciona la existencia de otros riesgos en los edificios de bodegas.

El plan integral de carácter preventivo para garantizar un nivel óptimo de seguridad humana y protección contra incendios en el proyecto "Parque Empresarial del Pacífico ubicado en Caldera" fue presentado el año pasado y confirma otros puntos críticos que se suman a los conocidos en el avalúo hecho en junio del 2023 por parte de una constructora privada.

Estos son los elementos conclusivos del ingeniero Víctor Manuel Alvarado Briceño, de la empresa Electro Soluciones CR, sobre su evaluación del proyecto ubicado en Caldera de Esparza, Puntarenas:

• Existe un riesgo elevado de formación de atmosferas explosivas, en las bodegas donde se almacenan polvos orgánicos.
• No existe algún sistema que controle las tasas de liberación de calor en caso de incendio.
• Los medios de egreso actuales son insuficientes e incumplen con las disposiciones de NFPA (Asociación Nacional de Protección contra el Fuego) 101 y NFPA 654.
• Las pendientes de techo en las bodegas de polvos sobrepasan el valor de 16.7 %, de manera que están fuera del alcance de NFPA 13 para el uso de rociadores.
• Las pendientes de techos se pueden disminuir construyendo techos falsos, por debajo de los techos existentes.

Una atmósfera explosiva es la mezcla con el aire, en condiciones atmosféricas, de sustancias inflamables en forma de gases, vapores, nieblas o polvos, en la que la combustión tras una ignición (producida por una fuente energética) se propaga a la totalidad de la mezcla no quemada.

El estudio de Alvarado confirmó que las bodegas cuentan con un solo medio de egreso, las distancias de recorrido hasta las salidas exceden los valores permitidos para dicha ocupación, las puertas de las bodegas son corredizas y no batientes, la mayoría de las áreas no cuenta con una adecuada cobertura de extintores portátiles y los mismos no cuentan con una bitácora de mantenimiento.

También se encontraron deficiencias en los sistemas de señalización hacia las salidas en todas las bodegas, cuyos envolventes no cuentan con la resistencia al fuego requerida, así como de un análisis que justifique una reducción en este requerimiento prescriptivo.

El análisis reveló que no se tiene evidencia documentada, sobre la efectividad de los detectores lineales de haz de luz, debido los efectos de estratificación producidos en la altura y las capas de calor, tampoco se contó con la documentación sobre las pruebas de aceptación de los sistemas de alarma y detección de las edificaciones, ni con evidencia de su correcto funcionamiento.

En el trabajo de campo no se observaron dispositivos de notificación que aseguren notificación en modo público en ninguna de las bodegas, se encontró que el proyecto no cuenta con sistema húmedo de protección contra incendios (incluyendo rociadores en las bodegas), considerando las atmósferas de polvos explosivos.

A esto se suma que no existen tanque, cuarto de bombeo, red exterior y elementos perimetrales de combate contra incendios para uso del Cuerpo de Bomberos.

Valor inflado

El BCR SAFI es administrador del Fondo de Inversión Inmobiliario No Diversificado del BCR y desde el 2022 está envuelto en cuestionamientos por un supuesto sobrepago para adquirir el PEP.

Según la información expuesta a los socios del fondo, al 30 de junio del 2022, dicho parque empresarial tuvo un costo total de $70.854.273; el costo por mejoras fue de $225.302, la minusvalía acumulada es de $1.782.355.

Según la última valoración del inmueble recibida por la Superintendencia General de Valores (Sugeval) tasa la propiedad en $69,4 millones.

No obstante un avalúo hecho por la empresa Constructora Costarricense S.A. (Cocosa) dirigido a los inversionistas de la SAFI en junio del 2019, determinó que el valor del proyecto apenas alcanzaba un valor de $27 millones, es decir, menos de la mitad de lo que pagó el Fondo de Inversión a la sociedad que vendió el inmueble.

El 30 de junio del 2022, CRHoy.com dio a conocer que la Fiscalía Adjunta de Probidad, Transparencia y Anticorrupción, investiga bajo expediente 21-000209-1218-PE, la compra de la estructura en precio irregular por parte del BCR SAFI del PEP, a la sociedad anónima 3-101-764316, de la cual el exlegislador Humberto Vargas Corrales del Partido Unidad Social Cristiana (PUSC) era su accionista mayoritario.

El 19 de agosto del 2022, CRHoy.com informó que el Parque disminuyó su valor en más de $1.7 millones, según los estados financieros no auditados disponibles en la institución financiera.

Al cuestionarle la disminución al BCR SAFI, respondieron que estas valoraciones, se toman en cuenta las condiciones vigentes en el mercado que pueden tener un efecto en el resultado y que son circunstanciales, "como por ejemplo aspectos macroeconómicos como la pandemia del COVID-19 y su impacto en todos los sectores económicos o el ajuste que se ha tenido en el tipo de cambio, que llevó a ajustar dicha valoración en un 0,72% del valor total del activo", señalaron.