Informe confirma temor de inversionistas: rendimientos de BCR SAFI siguen a la baja

Inversionistas de algunas subsidiarias de la Sociedad Administradora de Fondos de Inversión del Banco de Costa Rica (BCR SAFI) siguen percibiendo rendimientos muy bajos en comparación con años anteriores, incluso inferiores a los de la industria de acuerdo con los datos analizados por el banco en los primeros tres meses del 2024.

El Informe Trimestral de Fondos de Inversión de esa entidad reveló que el rendimiento líquido de los últimos 12 meses sostuvo una tendencia a la baja.

Este panorama era esperado por varios de los grupos que inyectaron capital al Fondo de Inversión Inmobiliario no Diversificado (FIIND), el cual estuvo a cargo de la cuestionada compra del Parque Empresarial del Pacífico (PEP) en febrero del 2020 por un costo de $70,8 millones y que ahora según el último avalúo hecho hace 3 meses, tiene un precio de $28 millones.

Dicha caída en el valor registral, así como el escándalo que generó la adquisición de este parque a la sociedad anónima 3-101-764316 S.A., cuyo dueño es el exdiputado Humberto Vargas Corrales (2018-2022), fueron parte del motivo de esas variaciones, según detalla el documento presentado a los inversionistas.

"La administración de BCR SAFI publicó un "Hecho Relevante" al mercado, el día 16 de febrero del 2024, donde dio a conocer cuáles fueron los factores que habían generado la disminución en el valor de registro del Parque Empresarial del Pacífico y las implicaciones con respecto al valor de las participaciones del fondo", dice el informe.

Al cierre de los primeros 3 meses del 2023, se registró un rendimiento líquido de 3,02%, un poco por debajo del 3,83% de la industria, mientras que al 31 de marzo del 2024 se reportó rendimiento de 1,83%, muy inferior al 2,89% de la industria.

Esta tendencia concuerda con el temor que tenían inversionistas como el Fondo de Pensiones del Poder Judicial, tras reconocer que los dividendos no eran los esperados, misma posición fue externada por directivos de la Junta de Pensiones y Jubilaciones del Magisterio Nacional (Jupema), mediante sesiones en las que reconocieron estar preocupados por los rendimientos que generaba la SAFI.

Además de estas, también tienen inversiones en esos fondos BN Vital, Popular Pensiones y Vida Plena.

Alta morosidad sigue

Por otra parte, señalan que la morosidad cerró en 28,75%, en la cual el rango mayor a 30 días equivale a 18,5% siendo este el más representativo.

Para explicar este punto, el banco detalló que identificaron casos particulares como la salida de inquilinos del sector público (Educación), el cual pagaba sus rentas por mes vencido y su monto pendiente pesa un 47% de la morosidad total del fondo durante este trimestre.

"En el momento que este monto atrasado sea cancelado, la morosidad general rondaría el 15% aproximadamente, para este caso se da un seguimiento puntual al cliente en cuanto proceso de gestión de cobro", indican.

En números concretos, las cuentas por cobrar en mora llegan a una cifra de $9,8 millones, de las cuales  un 85% corresponde a los pendientes con la sociedad vendedora de Parque Empresarial del Pacífico "los cuales se encuentran en gestiones y procesos de recuperación, por medio del activo dado en garantía bajo el Fideicomiso estructurado para velar por los intereses de los inversionistas".

El informe señala que el principal problema del PEP es que tiene varias situaciones por resolver desde hace cuatro años, muchas de las cuales siguen en trámites, pese a que varias autoridades como el Ministerio de Salud, Ministerio de Obras Públicas y Transportes (MOPT), la Municipalidad de Esparza, el Cuerpo de Bomberos, entre otras, han solicitado a la SAFI cumplir con múltiples lineamientos que a la fecha la mayoría no se cumplen.

Entre esos figuran permisos sanitarios, licencias de acceso desde ruta nacional, plan contra incendios, modificación de infraestructura interna (calles y aceras), falta de agua potable y otras, aspectos que la administración del complejo de bodegas prometió solventar en el primer semestre, en su mayoría.

Justificaciones

Una de las justificaciones que la SAFI brindó sobre la devaluación del parque es que se reajustó el área de los predios de 399 mil metros cuadrados a 106 mil metros cuadrados, es decir, menos de la mitad de los espacios para alquiler tienen disponibilidad de uso.

"Según el estado actual, los mismos tienen un valor más alto en comparación a los terrenos en la zona, debido a las intervenciones con las que cuentan; sin embargo, actualmente no se puede clasificar como predios sino como terrazas", menciona el texto.

Adicionalmente, mencionan que la segregación de varias áreas provocó la reasignan de valor a los terrenos que no han sido intervenidos, "obteniendo estos un valor menor diferenciado, que se aplica a 296.964,98 m2".

También hubo cambio en la valuación de las construcciones por metro cuadrado, debido a la depreciación y el estado de conservación de los inmuebles.

"Actualmente, hay un cuarto frío operativo en el proyecto, lo que implica que la puesta en marcha de los demás requiere inversiones por parte del Fondo Inmobiliario. Estas inversiones no pueden ser consideradas en la valoración basada en ingresos. Por lo tanto, a pesar de que LOGAN (empresa evaluadora) identificó rentas de $23 por metro cuadrado para cuartos fríos y hasta $39 para cuartos congelados, en la proyección de ingresos se estima un valor de $5 por metro cuadrado, reflejando la situación actual de las bodegas", explica el informe.

A eso se suma que no se hicieron inversiones adicionales a las conocidas, por lo que no se esperaban ingresos distintos.

La adquisición del Parque Empresarial del Pacífico es objeto de investigación por parte de la Superintendencia General de Valores (Sugeval), etapa que culminó el 29 de junio del 2023 y se dio inicio a un proceso administrativo desde julio del mismo año.

También existe un expediente abierto por la Fiscalía Adjunta de Probidad, Transparencia y Anticorrupción (Fapta), por una presunta compra con sobreprecio de la propiedad, donde se indaga si hubo algún tipo de interés de por medio mediante la causa 21-000209-1812-PE. De momento en este proceso no se ha individualizado imputados.

A estos se suma también el apersonamiento de la Procuraduría de la Ética Pública en el mismo expediente judicial como actora por parte del Estado.

Más causas penales

La fiscalía unificó bajo una sola causa penal las investigaciones por la presunta compra irregular con sobreprecio del parque, la de la eliminación de la información en los archivos de altos mandos del BCR y recientemente una tercera por administración fraudulenta.

La oficina de prensa del Ministerio Público confirmó que el expediente 23-017883-0042-PE para indagar la supuesta desaparición de información de computadoras asignadas a los exjerarcas Juan Carlos Bolaños Azofeifa y Álvaro Camacho de la O, ahora será parte de la causa 21-000209-1218-PE donde se siguen las pesquisas para indagar posibles delitos en la negociación del PEP.

Lo mismo sucedió con la 24-000013-0619-PE, interpuesta este año por al menos 170 inversionistas de la SAFI, donde se denunció administración fraudulenta.

"La Fapta informó que las causas se tramitan de manera conjunta, por lo que el delito, por ahora, es el mismo: sobreprecio irregular. Sin embargo, esto podría cambiar, según el avance de la investigación. El caso se sigue contra ignorado, es decir, hasta este momento no hay personas imputadas individualizadas", indicaron.

Pero al final hicieron la salvedad de que no descartan que "esto podría cambiar, según el avance de la investigación".