Inquilinos fantasma: Auditores no encontraron a empresas puestas como garantía en Parque del Pacífico

Las tres empresas que el personal de gestión de proyectos de la Sociedad Administradora de Fondos de Inversión del Banco de Costa Rica (BCR SAFI) ofreció como inquilinos iniciales para comprar el Parque Empresarial del Pacífico (PEP) en Esparza, Puntarenas, nunca aparecieron operando en el complejo de bodegas cuando la Auditoría Interna del banco hizo una inspección en el lugar, un año después de que se ejecutara el negocio de la propiedad.

El Informe de Relación de Hechos sobre la adquisición del PEP por parte del Fondo de Inversión Inmobiliario No Diversificado (FIIND) de la SAFI el 20 de febrero del 2020, confirmó que las tres compañías que figuraban en contratos no estaban dentro del parque el 21 de marzo del 2021 cuando se hizo la primera visita por parte de personal que estaba auditando la compra.

Como parte de los requisitos para ejecutar la primera compraventa del parque, ubicado a menos de 5 kilómetros del Puerto de Caldera, se establecía tener confirmados tres inquilinos y el 100% de la obra terminada al momento de firmar el acuerdo.

Esos eran los condicionantes principales para poder pagarle los $70 millones a la sociedad anónima vinculada con el exdiputado (2018-2022) Humberto Vargas Corrales del PUSC.

Según consta en el informe AUD-SAFI-030-2023, elaborado por la Auditoría Interna del BCR y al que crhoy tuvo acceso, se presentaron tres arrendamientos firmados por las compañías Albosa S.A., Almacén Fiscal PC S.A. y 3-102-791282 S.RL. (Rhino Waste Managment Corp).

Los tres pactaron una renta mensual por $583.152 por un plazo de 10 años y con el entendido de que habría incremento en rentas del 3,50%.

Esos contratos generaron que el parque tuviera una Valoración Financiera Interna de $91.200.000, pues este se condiciona a futuro de acuerdo a los contratos que se tengan firmados, es decir, su precio era más alto por tener a estos tres clientes durante 10 años.

Una vez que se cumplieron esos requisitos se dio marcha al plan de compra del PEP, según consta el documento que fue entregado a la directiva de la SAFI en junio del 2023 y hasta el lunes 26 de agosto del 2024 aportaron a la Fiscalía Adjunta de Probidad, Transparencia y Anticorrupción (Fapta) como parte de una denuncia,

La Auditoría Interna recibió tres denuncias sobre posibles irregularidades en el proceso de adquisición del PEP, una el día 15 marzo 2021 de manera presencial, otra el 20 agosto 2021 por medio de correo electrónico dirigido a los 6 miembros de la junta directiva y al auditor interno de BCR SAFI S.A. y una tercera también vía correo electrónico en la cuenta del auditor presentada el 18 de noviembre del 2022.

Ante este panorama la auditoría hizo la visita al complejo de bodegas en Caldera el 17 de marzo del 2021 y además de ser testigos presenciales de que las obras no estaban concluidas, como establecía el acuerdo, tampoco estaban las tres empresas que en teoría habían acordado arrendar las bodegas.

"Se constató visualmente que -a esa fecha- las naves en frío aún no estaban terminadas y no estaban operando (13 meses después de la fecha de compra de PEP) Observamos personal y maquinaria trabajando en la instalación de los equipos.

Conocimos que 2 Naves Industriales son ocupadas por empresas importadoras de Sal, Laica tiene ocupadas 4 Naves Industriales. Aún quedan 2 Naves Industriales desocupadas, por lo tanto, no observamos operaciones en el Parque ni en las Naves Industriales, por parte de losinquilinos Almacén Fiscal PC S.A. (Cotrosa-Naves de Frío), Rhino Waste Management Corp. y Albosa S.A., empresas que se indicaron en los informes a Comité de Inversiones y Junta Directiva de BCR SAFI, serían los 3 inquilinos iniciales", detalla el informe.

Ese día estuvo presente Rosnnie Díaz Méndez, entonces gerente general de BCR SAFI S.A., Marco Carbajal Soto, supervisor de la Unidad de Ingeniería BCR SAFI S.A., funcionario a cargo del inmueble y Jorge Vargas Molina, uno de los supervisores del Área de Gestión Inmobiliaria BCR SAFI S.A.

En el recorrido de inspección participó Humberto Oscar Vargas Sotres, hijo del exdiputado y representante de HVC Inmobiliaria, empresa del grupo vendedor del proyecto.

A raíz de las inconsistencias encontradas el día que se hizo la valoración en sitio del proyecto comprado, la auditoría solicitó el 17 de junio de ese mismo 2021 a Díaz Méndez, explicar varios aspectos que generaron dudas.

El entonces gerente delegó las respuestas a Nidia Monge Aguilar, quien fungía como gerente financiera administrativa y contestó la solicitud cinco días después.

La auditoría cuestionó porque no le informaron al Comité de Inversiones y a la directiva de la SAFI que se iba a comprar el inmueble sin terminar, cuando en sesiones previas se aseveró que recibiría al 100% y con 3 inquilinos operando.

Monge insistió que "en el momento de la adquisición el inmueble se encontraba construido y 100%  ocupado, dado que se contaba con los contratos firmados de los 3 inquilinos", pese a que en la visita se constató lo contrario.

Información privada

El pasado 11 de junio consultamos al BCR sobre las empresas que estaban y estuvieron como inquilinas en el PEP, sus representantes, montos mensuales que percibían por alquileres, morosidad o problemas contractuales, no obstante indicaron que no podían brindar esos detalles.

"En respuesta a su consulta BCR SAFI se encuentra impedido en compartir dicha información, lo anterior en cumplimiento con lo establecido en la normativa interna de BCR SAFI, específicamente en el Anexo 1 de la Disposición administrativa para el correcto asesoramiento al inversionista en BCR SAFI S.A. Estos documentos son declarados como de carácter privado y confidencial.

Además, es relevante mencionar que sobre las consultas que puedan tener relación al momento en que se compra el PEP es información que actualmente está bajo investigación del Ministerio Público y la Superintendencia General de Valores", contestaron.

Varios inversionistas que se han contactado con crhoy, aseguran que pese a que ellos tienen su dinero en el fondo y pueden pedir cuentas de cómo se manejan los inmuebles, tampoco les han querido brindar detalles del histórico de arredantarios.

Sin embargo, el pasado lunes 24 de agosto, Douglas Montero, actual gerente de BCR SAFI, dijo en una entrevista con este medio que los arrendamientos también están sometidos a la investigación que solicitaron al Ministerio Público (MP) tras aportar la documentación como prueba.

"En el informe de auditoría, entre los hechos que se analizan están la compra que incluye también los contratos de los de los participantes que hay ahí. (…) Cuando un fondo de inversión compra un activo, debería de estar como mínimo 95% arrendado, entonces cuando se compró el parque había unos contratos de arriendo y todos esos contratos fueron investigados en el informe de relación de hechos presentado", explicó.

Por ese y otros motivos, la actuación de los funcionarios que participaron como miembros del Comité de Inversiones del Banco de Costa Rica (BCR) en el proceso de compra del Parque Empresarial del Pacífico (PEP) están bajo la lupa del MP.

Manfred Sáenz, gerente corporativo jurídico de la Sociedad, confirmó que las decisiones que tomó el Comité son parte de lo que se abordó en el documento que solicita a la Fiscalía ahondar para conocer si hubo algún tipo de omisión.

"La denuncia se presenta con la relación de hechos y se presentan los documentos y le compete al Ministerio Público ya con base en eso indagar, recuerden también que el Ministerio Público ya hace algunos años, ellos también han estado haciendo sus indagaciones por otra parte. El informe de auditoría también revisó las actuaciones del Comité de Inversión. Eso está puesto en la denuncia también el resultado de la indagación que hizo la Auditoría Interna en ese informe", dijo.

Según Sáenz, el informe está acompañado también de otros de control interno como parte del cuestionamiento y mejoramiento de sus prácticas y procesos. Una de esas acciones que se tomó fue la revisión de todos los inmuebles que compró la SAFI en los últimos años, tal como lo dio a conocer este medio el pasado 26 de julio, debido a que se denunció posibles fallos del Comité de Vigilancia.

"Como parte de ese proceso de mejora del control interno se solicita una revisión de la compra de todos los inmuebles, esa revisión está en proceso y como está en proceso no nos podemos referir al detalle, pero efectivamente a la auditoría interna se le pide que revise los procesos de compra para poder eventualmente detectar si hay una brecha entre las reglas que debían respetarse y lo que se hizo", explicó Cuenca.

Esto surgió luego de que se diera a conocer que la Fiscalía recibiera un informe por parte de la Unidad de Investigación Interna del BCR, en el que se cuestiona que la SAFI compró 10 propiedades supuestamente pagando sobreprecios, con la particularidad que todas fueron negociadas con sociedades anónimas vinculadas con el exdiputado Humberto Vargas Corrales.