Informe: Turismo residencial en el Pacífico Norte profundiza las desigualdades locales
Imagen con fines ilustrativos. (CRH).
El crecimiento del desarrollo inmobiliario orientado al turismo residencial está transformando la estructura social y espacial de las zonas costeras del Pacífico Norte.
Según el Informe del Estado de la Nación 2025, comunidades como Nosara y Cóbano experimentan un auge de construcciones vinculadas al turismo residencial que, sin una planificación adecuada, genera tensiones ambientales y sociales que repercuten directamente en el desarrollo humano sostenible.
Esta expansión ocurre en un escenario de débil gestión territorial, en el cual la capacidad del Estado para planificar, regular e intervenir es limitada, y en el que los intereses económicos frecuentemente resisten regulaciones que puedan restringir su margen de acción.
"La expansión inmobiliaria sin planificación está creando territorios insostenibles, donde los recursos naturales y los servicios básicos se convierten en bienes escasos", sostiene Karen Chacón, investigadora del Estado de la Nación.
El informe muestra que la actividad inmobiliaria se ha desplazado desde los núcleos turísticos consolidados de Tamarindo y Playas del Coco hacia nuevas áreas del sur de la península, con fuerte presencia en Nosara y Cóbano.
A partir de datos del Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos (CFIA), se determinó que el 84,6 % de los fraccionamientos registrados entre 2016 y 2022 son menores a una hectárea y se concentran en zonas costeras, lo que indica un uso principalmente inmobiliario orientado al turismo residencial.
Impacto
El estudio advierte que estos proyectos, desarrollados mediante la fragmentación de grandes fincas ganaderas en parcelas de uso "agrícola", generan déficits de servicios básicos en comunidades donde se concentra el turismo residencial, dado que, a diferencia de las urbanizaciones, la regulación nacional no contempla la obligación de desarrollar infraestructura (vialidad, alcantarillado pluvial, etc.) ni facilidades comunales (incluidas las recreativas), porque las primeras están pensadas para propiedades rurales que realizan actividades agropecuarias.
Entre 2020 y 2024, el área en permisos de nuevas construcciones en cantones costeros pasó de 346.235 m² a 1.240.481 m², un crecimiento del 258 %.
El informe asocia esta tendencia con la expansión del turismo residencial posterior a la pandemia y con la llegada de "nómadas digitales", impulsada por políticas que otorgaron beneficios fiscales y simplificación de trámites para este tipo de migración.
En el ámbito socioeconómico, la región Chorotega experimentó entre 2010 y 2019 un incremento en los ingresos per cápita y por hogar, lo que contribuyó a reducir la desigualdad.
Sin embargo, el informe aclara que, aunque el turismo y el desarrollo inmobiliario han generado efectos positivos sobre ciertos indicadores de bienestar económico, también han ampliado las brechas en el acceso al territorio, la vivienda y los servicios públicos.
Estas conclusiones se complementan con consultas realizadas a representantes comunales, gobiernos locales y asociaciones cívicas de Nosara y Cóbano, cuyos testimonios coinciden en que el crecimiento acelerado y la falta de planificación están transformando las dinámicas sociales y ambientales de sus comunidades.
Falta de regulación
El Estado de la Nación 2025 menciona que, según el Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo (Invu), tanto Nicoya como Puntarenas —donde se ubican Nosara y Cóbano, respectivamente— cuentan con planes reguladores cantonales vigentes, aunque parciales y desactualizados, aprobados en 1983 y 2006.
En Cóbano existen planes costeros antiguos y elaborados de manera fragmentada, uno por cada playa, mientras que en Nosara no hay plan regulador costero, aunque el Refugio de Vida Silvestre Ostional cuenta con un plan de gestión ambiental que regula gran parte del territorio.
"Esta falta de actualización y coherencia en la planificación territorial favorece desarrollos dispersos y desarticulados con alto impacto socioambiental", indica el análisis.
Según la legislación nacional, los cantones costeros deben tener un plan regulador cantonal (PRC) y otro costero para la zona marítimo-terrestre (ZMT), pero la mayoría no cumple plenamente con esta obligación.
En esa franja, donde el suelo es público y concesionable, el informe señala que se ha privilegiado a inversionistas extranjeros en la entrega de concesiones, generando desigualdades estructurales en el acceso a la tierra y una "privatización de facto" de los primeros 50 metros de playa, que deberían ser de libre acceso.
Desde la perspectiva ambiental, los principales desafíos están relacionados con el acceso al agua y la presión urbanística.
En Nosara, 19 de las 27 concesiones de agua se ubican a menos de un kilómetro de la costa, lo que incrementa el riesgo de salinización de los acuíferos. Además, el modelo de urbanización horizontal e intensivo en impermeabilización del suelo altera la recarga hídrica, aumenta la escorrentía y eleva los riesgos de erosión e inundaciones.
Debate
El debate sobre la presencia de procesos de gentrificación divide a los actores locales y académicos.
La gentrificación es un proceso de renovación urbana que ocurre cuando un área deteriorada o de bajos ingresos se revaloriza y atrae a nuevos residentes con mayor poder adquisitivo, quienes desplazan a la población original debido al encarecimiento de la vivienda y del costo de vida.
Una parte sostiene que existen evidencias claras: desplazamiento de personas campesinas, aumento del costo de vida, dificultad para acceder a vivienda y pérdida de identidad comunitaria. Otros argumentan que se trata de procesos iniciales de segregación, más vinculados a la expansión del turismo residencial que a una expulsión directa.
El Informe Estado de la Nación 2025 concluye que, aunque se observan signos de exclusión social y transformación del territorio, no hay evidencia suficiente para afirmar que existe un proceso consolidado de gentrificación.
Recomienda profundizar en el monitoreo de estos fenómenos con información actualizada y sistemática, así como fortalecer la planificación costera para equilibrar los intereses económicos y comunitarios.