Adultos mayores y extranjeros son las principales víctimas del fraude notarial
Es un crimen con alto impacto económico y con una creciente diversificación en sus modalidades
El fraude notarial o registral es una práctica delictiva que consiste en la falsificación, alteración o manipulación de documentos legales con el fin de engañar a personas, usualmente para apoderarse de bienes inmuebles como lotes, casas o fincas. En muchos casos, estas acciones son ejecutadas por estructuras criminales organizadas.
Entre los métodos más comunes que utilizan los delincuentes se encuentran:
- Falsificación de firmas o sellos
- Alteración del contenido de actas o escrituras
- Suplantación de identidad
- Emisión de documentos falsos
- Abuso de funciones notariales
Víctimas frecuentes y nuevas modalidades
Melissa Lara, fiscal coordinadora de la Fiscalía Adjunta de Fraudes, abordó este tema durante el programa Frecuencia MP. Según explicó, este delito se ha convertido en uno de los tipos de estafa más comunes en 2025, con un alto impacto económico y creciente diversificación en sus modalidades.
Las principales víctimas suelen ser extranjeros o adultos mayores que, por diferentes motivos, dejaron sus bienes abandonados, fallecieron o no informaron a sus familiares sobre la adquisición de propiedades.
"Este tipo de fraude ha evolucionado y hoy sabemos que responde a esquemas de criminalidad organizada, donde una red de personas se dedica a identificar propiedades desatendidas y elaborar una logística compleja para ejecutar el delito", explicó Lara.
Asimismo, las personas que compran estos bienes también pueden ser víctimas. A menudo, los estafadores les ofrecen propiedades a precios atractivos o ubicaciones privilegiadas, generando presión para que firmen rápidamente bajo frases como "es una ganga" o "hay otros interesados".
Para cometer estas estafas, los antisociales incluso suplantan identidades, cambian su apariencia y falsifican documentos oficiales.
"Todos podemos ser víctimas de este tipo de estafa", advirtió la fiscal.
Exceso de notarios y limitada fiscalización
Otro punto señalado por la funcionaria es la gran cantidad de incorporaciones notariales que se dan cada año en el país. Solo en 2024 se registraron 651 nuevas incorporaciones, y en mayo de 2025 hubo 114 más, muchas de ellas tras una juramentación masiva del Colegio de Abogados.
Actualmente, más de 10 mil notarios ejercen en Costa Rica, pero la oficina encargada de supervisar sus actuaciones solo cuenta con 6 fiscales titulares y 6 suplentes, lo que limita la capacidad de fiscalización.
"Es una cifra desproporcionada en relación con la capacidad de supervisión. Se debe revisar la forma en que se incorporan y vigilan a los notarios", enfatizó Lara.
¿Cómo evitar ser víctima?
La Fiscalía ofrece varias recomendaciones para prevenir este tipo de estafas:
- Esté atento al estado de sus propiedades.
- Revise regularmente el estatus registral de sus bienes.
- Verifique la identidad y condición del notario, así como su afiliación activa en el Colegio de Abogados.
- Lea cuidadosamente los documentos antes de firmarlos.
- No firme bajo presión. Desconfíe de frases como "hay que hacerlo rápido".
- Coloque rótulos de "no se vende" en propiedades deshabitadas.
- Pida a vecinos que alerten si notan movimientos extraños en el inmueble.
